+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Существенные условия сделки купли продажи недвижимости

Содержание

Существенные условия договора купли-продажи

Существенные условия сделки купли продажи недвижимости

Существенными, то есть, важными условиями любого договора считаются такие условия, которые обязательно должны пройти согласование договаривающимися сторонами и без которых, договор считается недействительным. Если хоть по одному условию договоренность не достигнута, договор считается не заключенным и никакие правовые последствия для сторон не наступают.

Рассматривая куплю-продажу недвижимого имущества, имеющего жилое назначение, стоит отметить, что эти сделки относятся к самому распространенному виду договоров. Рано или поздно практически любой становится субъектом такого правоотношения, выступая в роли продавца или покупателя.

К наиболее слабой и незащищенной стороне договора купли-продажи относится покупатель. Это объясняется тем, что в том случае, если договор юридически не заключен, а расчет с продавцом уже произошел, покупатель не сможет стать собственником объекта недвижимости. Другими словами, он остается без жилья и с проблемой по возврату отданных продавцу денег за его покупку.

Предмет договора

Попробуем разобраться в существенных условиях договора купли-продажи недвижимости и в порядке их согласования. Итак, на основании п.1 ст. 432 ГК РФ главным существенным (важным) условием любого договора является его предмет, которым в данном случае выступает объект жилой недвижимости (квартира, жилой дом, комната) или часть этого объекта (доля в праве).

Договор должен содержать данные, которые бы позволяли установить объект недвижимости, передаваемый покупателю.

Эти данные включают местонахождение объекта с указанием, на каком земельном участке он расположен, или в состав какой иной недвижимости входит.

Если эти данные отсутствуют, то условие местонахождения объекта недвижимости считается сторонами несогласованным, что приводит в итоге к не заключению договора. Этот пункт четко определен статьей 554 ГК РФ.

Данными, относящимися к характеристикам объекта недвижимости, которые позволяют установить конкретное недвижимое имущество, являются:

  • вид помещения (комната, квартира);
  • назначение, которое в случае с жилой недвижимости будет «жилое»;
  • адрес объекта недвижимости;
  • этаж, где расположен объект (квартира, комната);
  • общая площадь.

Перечисленные данные указываются в документе (свидетельстве), который подлежит выдаче после регистрации перехода права покупателю.

Цена, как второе существенное условие

Цена считается вторым важным условием сделки купли-продажи. Она должна быть установлена в рублях и по обоюдному согласию сторон.

При полном расчете за приобретаемую жилую недвижимость в момент подписания договора в нем указывается, что оплата произошла полностью.

В том случае, если жилье покупается в рассрочку или если оговоренная в договоре сумма будет передана продавцу (продавцам) не в день подписания договора, в нем обязательно указывается порядок расчетом или срок (дата) погашения суммы за приобретаемую недвижимость.

При рассрочке платежа, хоть право собственности на жилье и переходит покупателю, однако оно будет обременено залогом. Гос. регистрации в таком случае подлежит как право собственности покупателя на объект недвижимости, так и обременение такого права правом залога со стороны продавца.

Перечень проживающих лиц или кто имеет законные права на жилую площадь

Важно отметить тот факт, что, например, при покупке жилой недвижимости на вторичном рынке жилья (не от самого застройщика), существуют риски приобрести объект, который уже обременен и обременение еще не снято. К особой форме обременения относится право пользования жилой недвижимостью собственника не собственниками, которые по закону сохраняют такое право.

Продавая жилье, продавец обязан известить покупателя о том, что в нем зарегистрированы определенные лица или есть права у иных лиц на пользование им. Поэтому, в договоре перечень лиц, зарегистрированных или сохраняющих право пользования на отчуждаемую недвижимость, является обязательным.

Российским законодательством предусмотрен перечень лиц, которые в случае продажи жилья не утрачивают свое право пользования им.

К таким лицам, в частности, следует отнести бывших членов семьи, имеющими на момент приватизации равные права с лицом, приобретающим в свою собственность жилую недвижимость.

Они ввиду различных причин в дальнейшем написали отказ от приватизации, тем самым дав согласие приватизировать жилье иному лицу.

Поэтому, в том случае, если в покупаемом жилье, которое было ранее приватизировано, зарегистрировано лицо, отказавшееся от приватизации своей доли, без его согласия снять это лицо с регистрационного учета даже через суд не возможно.

Этот пункт особо касается тех лиц, у которых осталось право пользование жилым помещением, однако они отбывают наказание в колонии или на поселении, а также несовершеннолетних, которые по каким-то причинам не подпали под процесс приватизации. Если несовершеннолетние даже и согласны, чтобы продали жилье, на которое они имеют право пользование, обязательно должна быть резолюция (постановление) с органа опеки и попечительства о разрешении продажи этого жилого помещения.

Для того, чтобы увидеть перечень лиц, которые зарегистрированы и имеют право пользование на отчуждаемое жилое помещение, необходимо запросить расширенную выписку (копию) из лицевого счета, в которой и будут содержаться имеющиеся сведения о гражданах, когда-либо состоящих на регистрационном учете.

Право пользования отказополучателем наследственного имущества

В том случае, если у продавца право собственности на жилую недвижимость появилось в результате наследования, то важно обращать внимание на следующие моменты:

  • наследнику, который получает в наследство квартиру или другое жилое имущество, по желанию завещателя может перейти обязанность предоставить постороннему лицу в период его жизни или на определенный срок право пользоваться наследственным жильем или его частью (завещательный отказ);
  • человек, которому предоставлено право пользования по завещанию (отказополучатель), будет сохранять это право вне зависимости от того, поменялся ли собственник жилья.

Продажа жилой недвижимости, которая обременена рентным обязательством

Если жилье обременено рентным обязательством, то есть дом, квартира или комната перешла в собственность продавцу по договору ренты, который подразумевает пожизненное содержание с иждивением, то в этом договоре может быть предусмотрено право пользования жильем за получателем ренты. Право пользование за ним, при этом, в соответствии с действующим законодательством закрепляется пожизненно, а все обязательства по договору ренты при отчуждении жилья, соответственно, перейдут покупателю.

Кроме того, если договором пожизненного содержания с иждивением закреплен пункт, по которому у плательщика ренты есть обязанность обеспечить потребности рентополучателя в еде и в одежде, в лекарствах и в других социальных благах, то автоматически все эти обязанности перейдут новому собственнику жилья.

Таким образом, подводя итоги к сказанному, следует отметить, что все существенные условия договора купли-продажи жилого недвижимого имущества должны быть обязательно прописаны в договоре, иначе они будут считаться не согласованными, а сам договор купли-продажи будет считаться не заключенным. Теперь ответ на вопрос о том, стоит ли собирать перед покупкой жилой недвижимости все возможные сведения о ней и внимательно знакомиться с условиями сделки, напрашивается сам собой.

Источник: http://MirBlankov.ru/sushhestvennye-usloviya-dogovora-kupli-prodazhi/

Существенные условия предварительного договора купли продажи недвижимости – Управление персоналом

Существенные условия сделки купли продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ПДКПН) обладает полной юридической силой (ст.429 ч.1 ГК РФ).

Все пункты подобного соглашения должны неукоснительно соблюдаться, поэтому сторонам следует подойти к оформлению документа со всей серьезностью.

Заметим, что ПДКПН не требует обязательной государственной регистрации. В нем обязательно указывается дата оформления основного соглашения.

Если вдруг третьи лица предложили Продавцу более высокую цену либо Покупатель присмотрел более значимый недвижимый объект, стороны не смогут так просто аннулировать сделку.

В случае отказа одного из участников исполнить взятые обязательства, другой участник имеет полное право обратиться с заявлением в суд. По судебному решению стороны будут вынуждены выполнить все прописанные в документе договоренности.

Читать также: договор участия в долевом строительстве — регистрация права

Существенные условия

В образце ПДКПН содержатся важные существенные условия, которые также должны соблюдаться в основном документе. К ним относятся:

1. Сведения об участниках сделки (Ф.И.О., паспортные данные). Обязательно должны быть вписаны все собственники квартиры в соответствии со свидетельством о собственности.

При указании лишь одного из собственников договор считается недействительным.

Один владелец вправе вести процедуру продажи только при наличии нотариально заверенной доверенности от второго хозяина квартиры, где значится разрешение на заключение сделки.

Если речь идет о совместной собственности, Продавец должен иметь при себе нотариально заверенное, письменное согласие своей второй половины. Покупателю также следует указать всех будущих собственников жилплощади.

2. Идентификационная информация о квартире (адрес, метраж помещения, число комнат, кадастровый номер, этажность). При желании, можно приложить технический паспорт. Исключены любые ошибки при указании недвижимого объекта!

3. Предоставление владельцем оригиналов документации о собственности. Их идентификационные данные прописываются отдельной графой в предварительном соглашении.

4. Предмет соглашения — крайний срок оформления основного документа. Стороны могут сами указать данный период.

Законодательство дает 1 год на то, чтобы участники сделки устранили все обстоятельства, которые препятствуют перерегистрации объекта. Срок прописывается в цифрах и прописью. Так будут исключены возможные неточности.

5. Аванс или задаток. Это условие является гарантией Приобретателя осуществить покупку конкретной квартиры. Получив задаток, Продавец больше не должен искать клиентов. Как правило, задаточная сумма составляет около 10% от цены. Следует знать, что аванс и задаток представляют собой разные понятия:

  • если какая-либо сторона не исполняет взятые обязательства — аванс подлежит возврату;
  • если Покупатель отказывается от сделки, то задаток ему не возвращается. При игнорировании сделки Продавец обязан вернуть сумму задатка в двукратном размере. Например, вместо 20 тыс. рублей возвратить нужно 40 тыс. рублей.

Следует составить расписку в письменной форме о получении денежных средств. Это должен быть рукописный вариант с подписью всех собственников квартиры. Если их несколько, не следует вручать предварительную оплату только одному из владельцев.

6. Окончательная стоимость. Стоимость является фиксированной и изменению не подлежит. В конечном соглашении будет указанна именно эта цена.

7. Порядок оплаты недвижимости. Здесь фиксируется вид расчета (наличный/безналичный), срок и условия (например, рассрочка выплаты). При безналичном расчете в документе указываются реквизиты банковского депозита.

Если речь идет о нескольких собственниках, то прописываются данные их собственных счетов. Также следует указать число дней, которые даются для внесения окончательной суммы покупаемой квартиры.

Вся информация в дальнейшем отражается в главном договоре.

8. Штрафные санкции при несоблюдении договоренностей. Этот пункт можно выделить отдельно. Как правило, ответственность за нарушение отдана на усмотрение законодательства.

9. Подготовительные мероприятия к оформлению основного ДКПН в отношении недвижимости (к примеру, выписка прописанных в квартире жильцов) и оплаты (получение кредита) также следует прописать отдельной графой.

10. Затраты на заключение сделки. Здесь нужно указать, кто из сторон их оплачивает.

Форма предварительного договора в обязательном порядке соответствует форме финального соглашения. То же самое действует в отношении коммерческой недвижимости.

Сбербанк: особенности заключения ПДКПН

Отличительная черта при оформлении предварительного договора купли продажи недвижимости в Сбербанке – наличие у сторон собственного, заранее составленного ПДКПН, который подается в банк.

Только после тщательного рассмотрения, анализа и одобрения Вашего документа идет заключение предварительного банковского соглашения. Сбербанк – единственное российское банковское учреждение, которое вмешивается во взаимоотношения Покупателя и Продавца.

Возможно ли расторжение сделки?

Обычно в основе расторжения лежат две причины:

  • Отсутствует желание у одной из сторон оформить итоговый документ.
  • Не выполнены сроки.

Предварительная сделка должна быть расторгнута согласно решению обеих сторон посредством подписания специального документа.

      Если Вам необходима квалифицированная консультация применительно к Вашей ситуации — позвоните по телефону, указанному в верху страницы, либо отправьте вопрос через форму справа внизу экрана. Наш профильный юрист оперативно ответит и решит Вашу проблему!

Статьи по теме

Источник: https://advopravo.ru/dogovor-nedvizhimost/predvaritelnyi-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-315/

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

такои же договор,я уплатил те деньги в свою якобы будущую квартиру,но тут через несколько дней оказывается что мои покупатели не могут взять ипотеку,и просят отдать деньги,но денег ,сами понимаете у меня пошли к моим продавцам,я поговорил с ними,они мне сказали что извини,но деньги пошли задатком,да и нет их уже давно.

А мои покупатели вот возьми и выложи им эти деньги,что мне теперь идти кредит брать что ли?вот по закону я думаю что прав,посоветуите что мне делать,куда обратиться?Заранее благодарен.. Здравствуйте Дмитрий!.

Так как у Вас заключен предварительный договор о продаже вашей квартиры и, в качестве обеспечения исполнения обязательств сторонами, взят задаток, то в случае.

Покупатель, в свою очередь, обязуется принять и уплатить за него денежную сумму. Сторонами предварительного договора могут выступать любые субъекты гражданского права.

К существенным условиям предварительного договора относятся условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.

Срок заключения основного договора должен быть прямо указан в соглашении о намерениях.

Большинство из нас чувствуют себя на рынке недвижимости как в темном лесу. Таинственные слова ЕГРП,ЭД, НГСР, Росреестр, кадастровый паспорт, ликвидность жилья — способны ввести в ступор.

В таком случае неопытные путешественники по рынку недвижимости предпочитают брать с собой проводника — риэлтора.

А те, кто не доверяют проводнику (вдруг, как Сусанин, заведет в болота), приглашают еще и защитника — юриста.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора купли- продажи. Согласно ст. 424,454 ГК РФ цена является одним из существенных условий договора купли-продажи.

Другими словами, при подписании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества стороны должны оговорить в договоре предмет договора, цену, срок исполнения, порядок передачи имущества, кто из сторон будет нести расходы по основному договору, а также порядок возмещения убытков, которые могут наступить в случае отказа сторон от исполнения ими условий основного договора. Определить предмет договора много труда не составит.

432 Гражданского кодекса РФ). В соответствии с п.3 ст.429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Исходя из буквального понимания указанной нормы, в предварительном договоре должны быть согласованы все существенные условия будущего договора.

«Электронный журнал «Азбука права», 17.02.2018 ЧТО ПРЕДУСМОТРЕТЬ В ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ? По предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор купли-продажи квартиры нужно заключать в письменной форме.

Купля-продажа недвижимости: документальное сопровождение

Обратите внимание, что в 2018 году данный вид сделки не нуждается в нотариальном заверении, поэтому некоторые люди составляют договора самостоятельно.

Учитывая, что сделка довольно сложная, а большинство наших сограждан не имеют юридического образования, при оформлении документов допускается масса ошибок. В результате Росреестр отказывается регистрировать сделку, что вызывает потерю времени.

В этой статье мы разберём договор купли-продажи недвижимости во всех подробностях.

Для чего нужен договор Как следует из названия, договор купли-продажи недвижимости заключается между продавцом и покупателем.

Нужно ли заключать предварительный договор и что это такое?

Поэтому большинство людей обращаются за помощью к риэлторам. Некоторые приглашают дополнительного помощника — юриста. Кто, как не они, смогут подсказать вам, стоит ли подписывать тот или иной документ, и чем все может закончиться.

Источник: http://tr777.ru/suschestvennye-usloviya-predvaritelno/

Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

Существенные условия сделки купли продажи недвижимости

Четкое определение термина «договор купли-продажи» регламентирует Гражданский кодекс Российской Федерации. Соответствующий документ подразумевает консенсусное, двусторонне обязывающее, возмездное соглашение, согласно которому товар передается от продавца в собственность приобретателю.

Для того чтобы между соучастниками сделки возникли договорные взаимоотношения, в первую очередь необходимо достичь согласия по всем обязательным и существенным условиям договора купли-продажи. В противном случае, договор будет считаться незаключенным и фактически недействительным.

Обязательные условия договора купли-продажи

Обстоятельства, по которым должны быть достигнуты договоренности между сторонами сделки, называются существенными условиями договора купли-продажи.

Условия такого рода должны также устанавливаться в соответствии с законодательными актами России.

Сделка будет иметь правовую силу, если один из ее участников добросовестно исполнит контрактные обязательства, а другой полностью или частично их примет.

Статья 432 ГК РФ определяет 3 вида существенных условий договора:

  • предмет соглашения — обязательные требования для реализации любой торговой сделки;
  • условия, установленные нормативно-правовыми актами РФ, обязательные к исполнению конкретного договора купли-продажи. Например, стоимость недвижимости;
  • условия, которые установлены одним из участников соглашения в качестве значимых для осуществления сделки. Соответствующий вид обязательств имеет значение только на этапе преддоговорных контактов сторон.

При реализации отдельных видов торговых сделок рекомендуется указывать дополнительные существенные условия договора купли-продажи. К примеру, в качестве дополнительных обязательных соглашений, законодатель имеет право включить в документ стоимость отчуждаемого имущества, жилой недвижимости или рассрочку платежа, что актуально при оформлении товара в кредит.

Сторонами оформления соглашения могут быть любые участники гражданского оборота, а именно: физические и юридические лица, Российская Федерация в целом, общегосударственные и муниципальные образования. В отдельных случаях, возможность заключения соглашения о купле или продаже будет зависеть от того, зарегистрирован ли гражданин в качестве индивидуального предпринимателя.

Квартиры

Законодательством Российской Федерации не предусмотрена унифицированная форма договора купли-продажи квартиры. Если участниками сделки являются физические лица, документ составляется в письменной произвольной форме с последующей регистрацией перехода права собственности.

Существенные условия договора купли-продажи квартиры:

  • сведения, которые способствуют идентифицированию объекта отчуждения (статья 554 ГК РФ);
  • оценочная стоимость квартиры (ст 555 ГК РФ);
  • перечень лиц, обладающих правом пользования квартиры. В этом случае, следует указать основания возникновения такого права, например, соглашение найма квартиры или судебное решение о предоставлении права пользования (ст 558 ГК РФ).

Если в договоре купли-продажи квартиры не были согласованы существенные условия, признанные таковыми по закону или договоренности сторон сделки, документ будет считаться незаконным и не будет иметь никакой юридической силы.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры здесь.

Автомобиля

Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает существенные условия договора купли-продажи транспортных средств. Обязательным соглашением в этом случае будет считаться условие о предмете сделке. Заключение договора о купле или продаже автомобиля будет происходить в соответствии с общими положениями закона.

Главное, чтобы документ содержал сведения, которые идентифицируют объект, а именно характеристики, указанные в свидетельстве о регистрации и паспорте автомобиля.

Так как договор о купле-продаже автомобиля является основанием для официальной регистрации изменения собственника транспортного средства, то есть без идентификации объекта, осуществить его перерегистрацию не представляется возможным.

Бланк купли-продажи автомобиля по ссылке. 

Товара

Кроме ГК РФ, существенные условия купли-продажи товара регулируются Общефедеральным законом от 07 февраля 1992 года № 2300-l «О защите прав потребителей». Соответствующее соглашение может быть оформлено в устной, письменной и нотариальной форме.

Обязательными условиями договора продажи товара являются:

  • инвентарь товара. Если по соглашению нужно передать покупателю предмет торговли определенного цвета, размера или модели, продавец обязан передать товар в том ассортименте, который был согласован в договоре;
  • срок действия документа. Между сторонами может быть согласован срок, в течение которого товар должен быть доставлен покупателю или определить максимальный период оплаты. Если срок исполнения не был определен, тогда он будет регулироваться статьей 314 ГК РФ;
  • документация и дополнительные принадлежности товара. Например: технический паспорт, сертификат качества, пошаговая инструкция по эксплуатации и т.д.;
  • качество и надлежащий вид предмета торговли. В соответствии с этим пунктом, продавец обязуется передать покупателю объект, качество которого совпадает с договором купли-продажи;
  • гарантия качества. При выявлении неисправностей, покупатель на законных основаниях будет иметь право реализовать возврат товара;
  • срок годности. Если в договоре установлен срок годности товара, у покупателя не появится никаких сомнений относительно его качества и срока эксплуатации;
  • тара и пакование. Статья 481 настоящего законодательного акта определяет, что товар должен быть передан в таре и (или) упаковке;
  • страховка. Товар может быть застрахован договором купли-продажи по обоюдному согласию сторон;
  • цена. Устанавливается стоимость товара, которая может быть реализована предварительно, с помощью кредита или оформления рассрочки;
  • передача прав собственности. В большинстве случаев, право собственности сохраняется за продавцом до полной оплаты товара;
  • риски повреждения. Договор купли-продажи может определять обстоятельства, при которых товар может быть испорчен или поврежден. Соответствующим документом можно установить формальный момент перехода товара покупателю. Например, стороны сделки договариваются, что ответственность за предмет торговли переходит на покупателя уже во время нахождения его (товара) в пути.

Скачать образец соглашения купли-продажи товара. 

Договор купли-продажи товара может быть дополнен дополнительными существенными условиями по усмотрению сторон, не предусмотренными законами России. Главное, чтобы случайные требования не противоречили нормам действующего законодательства.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/sushhestvennye-usloviya-dogovora-kupli-prodazhi.html

Понятие договора купли — продажи

Договор купли-продажи — вид документа, в котором одна сторона, участвующая в соглашении, передаёт имущество другой стороне на определенных условиях.

  • Предмет договора – товар, который предлагается Продавцом.
  • Продавец – лицо, которое совершает продажу имущества, на которое он имеет соответствующие права владения.
  • Покупатель – лицо, которое приобретает товар на определенных условиях.
  • Цель документа – совершить сделку обмена между Продавцом и Покупателей на обговоренных условиях.
  • – это обговорённые условия, сроки выполнения, стоимость товара.

Договоры могут быть следующих форм:

  • устная форма
  • письменная форма соглашения

Для сделок с ценным имуществом чаще всего применяется письменная форма оформления.

Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

Условия, которых следует придерживаться при составлении документа, являются существенными. Без соблюдения этих критериев документ может считаться недействительным.

Различают следующие виды существенных условий:

  1. Стороны соглашения – подразумевается наличие достоверной информации о сторонах, участвующих в сделке. В соглашении чаще всего обозначаются как Продавец и Покупатель.
  2. Наличие предмета договора – указывается информация об имуществе, которое выступает предметом соглашения.
  3. Цена – указывается обговоренная сторонами стоимость товара, которую предлагает Продавец.
  4. Срок выполнения соглашения – указываются сроки, которых необходимо придерживаться для выполнения всех пунктов документа.

Основной критерий документа имеет общую характеристику всего соглашения и позволяет в общих чертах ознакомиться с бумагами.

Юристы советуют! При заключении соглашения очень часто могут совершаться ошибки, связанные с неточным указанием информации. Наличие ошибок может привести к конфликтным ситуациям между сторонами соглашения.

Основное условие ДКП

Основным пунктом при заключении договора является предмет заключения соглашения.

Предмет договора должен включать в себя следующие параметры:

  • Информация о товаре, который передаётся Продавцом Покупателю.
  • Действия, которые необходимо выполнить сторонами для заключения соглашения и сроки, которые предоставляются для их выполнения.
  • Количество товара, которое участвует в сделке.
  • Документы, которые сопутствуют с предметом договора – это могут быть документы, подтверждающие права собственности, ценные бумаги и т.д.

Полезно знать! В случае несоблюдения или наличия ошибок в основном условии заключения документа, такой вид документации может быть признан недействительным. В этом случае он несет опасность наличием возможных проблемных ситуаций для лица, приобретающего имущество.

Как определить дополнительные условия договора?

При заключении договора стороны, участвующие в процессе, должны обговорить и внести в документ дополнительные условия, которые относятся к существенным.

К таким следует отнести следующее:

  • Стоимость имущества, которое будет проходить процедуру отчуждения — данный пункт позволяет обезопасить покупателя и позволит провести сделку по всем законодательным правилам.
  • При договоре на недвижимость список лиц, которые имею право распоряжения имуществом (если таковы имеются) — указывается информация о людях, имеющих долю в недвижимости и документы, доказывающие наличие прав собственности.
  • В случае приобретения товара в рассрочку – следует указывать полную сумму товара и график платежей, по которому будет погашаться задолженность, каким способом необходимо вносить оплату стоимости.

Полезно знать! Различные виды договоров могут предусматривать наличие дополнительных условий, которые можно отнести к ряду существенных.

Другие условия договора купли-продажи

При составлении документа участники соглашения могут внести любые условия, которые они считают необходимыми, и которые не будут нарушать законодательную базу.

Основной критерий договора — чтобы условия были обоюдно согласованы.

К другим условиям можно отнести следующие виды:

  • Порядок разрешения возможных споров
  • Критерии, при которых допустимо расторгнуть договора
  • Ответственность сторон при невыполнении пунктов соглашения
  • Порядок поступления уведомлений
  • При необходимости наличие обмена документами в электронных носителях
  • Время, когда начнет действовать соглашение
  • Гарантийные критерии по предоставляемому товару
  • Дополнительные опции, которые предоставляются вместе с предметом договора. Это может быть мебель в жилье или другое имущество, которое Продавец оставляет Покупателю безвозмездно, или которое входит в общую стоимость.
  • Состояние товара
  • Страховые особенности имущества, которое продаётся
  • Возникновение риска порчи имущества

В случае если предметом соглашения является продажа определенных видов товаров, в таком случае указывается срок годности придаваемого товара.

Также следует отметить такие виды условий как случайные – это требования сторон, которые являются не обязательными и вносятся в соглашение только по согласованности обеих сторон.

Какие условия являются существенными при ДКП квартиры?

При совершении сделки, которая подразумевает приобретение квартиры, заключается соглашение, которое должно иметь следующие виды существенных условий:

  • Информация о сторонах, которые участвуют в процессе продажи квартиры. Необходимо полностью указывать реквизиты как Продавца таки и Покупателя. В случае если одна из сторон предоставляет представителя, тогда необходимо предоставить нотариально заверенную бумагу, которая будет подтверждать право участия в сделке.

Предмет заключения документа – информация о квартире, в данном пункте указывается следующий вид информации:

  1. адрес квартиры;
  2. вид жилья;
  3. полная площадь квартиры, которая выставлена на продажу;
  4. информация о доме, в котором находиться квартира;
  5. перечень документов, которые передаются с квартирой.
  • Цена квартиры – указывается договоренная сторонами стоимость жилья и метод осуществления передачи денежных средств.
  • Документы, удостоверяющие право владения жильем Продавца. А также при наличии перечень лиц, которые могут являться владельцами доли в квартире, и документы, на основании которых они имеют данные право.

Правильное заполнение документов облегчает процедуру оформления имуществ на нового владельца и предотвращает возникновение споров и конфликтных ситуаций.

При заключении договора очень важно следить за правильным оформлением существенных условий сделки, которые делают соглашение более понятным для обеих сторон и исключают возможность признания бумаги недействительной.

Полезно знать! Для сбережения своего времени лицам, которые осуществляют сделки купли-продажи, нужно использовать специальные образцы либо обращаться к специалистам, которые оформят документы по всем необходимым правилам. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!


Какие условия являются существенными при заключении договора купли-продажи?Ссылка на основную публикацию

Источник: https://realtymill.ru/kvartira/prodazha/kakie-usloviya-yavlyayutsya-sushhestvennymi-pri-zaklyuchenii-dogovora-kupli-prodazhi.html

Договор купли-продажи: существенные условия

Существенные условия сделки купли продажи недвижимости

Давайте разберемся, что необходимо обязательно указать в договоре купли-продажи жилого помещения и какие формулировки должны быть в тексте.

Итак, содержание договора купли – продажи – это совокупность всех его условий. 

Поскольку исполнение договора купли – продажи, относящегося к возмездным договорам, требует совершения определенных действий как продавцом, так и покупателем, поэтому возникающие в судах споры чаще всего и связаны с указанием на их невыполнение.

Существенные условиями договора купли-продажи

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (ст. ст. 554 и ст.555 ГК РФ).

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Это означает, что помещение должно быть жилым, т.е.

 предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах.

Технические характеристики квартиры указываются в соответствии с данными технического паспорта квартиры, составленного БТИ.

К числу жилых относятся следующие помещения: жилой дом; его часть; квартира в многоквартирном доме; ее часть.

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. 

Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности (в таком случае к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов, перечисленном в ст. 290 ГК).

Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности.

При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК). 

Правоустанавливающий документ на жилое помещение в договоре купли-продажи указывается со всеми реквизитами (номер, дата, место составления и нотариального заверения, данные о регистрации документа).

Условие о цене является существенным условием договора купли – продажи недвижимости.

Указание на лиц, проживающих в жилом помещении

Согласно п. 1 ст.

558 ГК РФ помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Ими согласно закону могут быть:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;

в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);

д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в приведенном выше перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст.

460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением – это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки или обратиться в суд о признании сделки недействительной.

То есть при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Случаи отказа от приватизации

На практике возможна такая неприятная ситуация: бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением.

Поэтому важно, чтобы именно покупатель жилого помещения знал о правах третьих лиц, указанных в ст. 292 ГК РФ, и чтобы это обстоятельство было обязательно оговорено в договоре купли-продажи.

Но это вовсе не значит, что члены семьи собственника должны давать или не давать согласия на сделку. В указанной статье также ничего не говорится о том, что члены семьи собственника обязательно должны быть уведомлены о предстоящем переходе права собственности на жилое помещение, в котором они проживают.

Таким образом, это не может служить основанием для признания сделки недействительной. Обязательства по освобождению ими жилого помещения и снятия с регистрационного учета непосредственно в договор включить нельзя, так как третьи лица не являются сторонами по договору купли-продажи.

В то же время члены семьи собственника могут заявить о своих намерениях и дать письменные обязательства о том, что они снимутся с регистрационного учета и освободят жилое помещение.

Сделка купли-продажи с участием несовершеннолетних

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

На практике очень часто имеет место купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (в кредит).

Специфика договора купли-продажи заключается в том, что согласно ст.

488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Если в договоре отсутствует норма о сохранении права собственности у продавца до полной оплаты имущества покупателем, возникает залог в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

Стороны, заключая договор, могут прийти к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ квартира с момента передачи ее покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца.

Передаточный акт на квартиру

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч.1. ст. 556 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным.

Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551 ГК РФ). В городе Москве, например, договор продажи жилого помещения подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Договор должен быть зарегистрирован

Требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимое имущество закреплено в п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст.

4 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества подлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него, в том числе сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда).

В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда на основании ст. 28 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?

Также немаловажным является ответ на вопрос, обязательно ли оформлять договор купли-продажи у нотариуса или можно заключить такой договор в простой письменной форме.

В настоящее время процедура нотариального оформления предусмотрена только для сделки, заключенной в форме договора пожизненного содержания с иждивением. В остальных случаях нотариальное удостоверение осуществляется по желанию сторон.

Следует учитывать, что внешне схожие процедуры, осуществляемые нотариусом и регистрирующим органом, имеют различные юридические цели и различаются по правовым последствиям.

Тем более не следует подобным образом сравнивать работу риэлтора и юриста.

Риэлтор в первую очередь занимается на профессиональной основе подбором вариантов жилья, организацией просмотров, размещением предложений о рекламе и т.д., заинтересованность риэлтора имеется прежде всего в заключении сделки на взаимовыгодных и приемлемых условиях между продавцом и покупателем.

Юрист же в первую очередь отвечает за юридическую чистоту сделки и ее проведение, анализирует и предупреждает о возможных негативных последствиях в каждом конкретном случае, изучает правоустанавливающие и иные документы на квартиру, составляет и вносит изменения в договор купли-продажи, исходя из соблюдения интересов сторон и в первую очередь несет ответственность за результат перед своим доверителем.

Покупка квартиры в строящемся доме

Материалы судебной практики по теме:

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным

Источник: https://bastion-c.ru/articles/dogovor-kupli-prodazhi-sushchestvennye-usloviya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.