+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

При обмене квартиры можно дать задаток если не продал свою

Содержание

Возвращается или нет задаток при покупке квартиры?

При обмене квартиры можно дать задаток если не продал свою

Задаток – денежные средства, переходящие от будущего покупателя на счет продавца, как доказательство серьезных намерений на приобретение недвижимости. Взамен продавец обязан отказаться от продажи имущества другому покупателю до совершения сделки.

Задаток – гарант успешности заключения договорных отношений, т.к. продавец с покупателем будут иметь стимул к выполнению договорных отношений. По правилам, в 2021 году задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости засчитывается в качестве полноценной стоимости квартиры или дома.

У задатка обеспечительная функция, закрепленная п. 1 ст. 380 Гражданского Кодекса РФ. Это подразумевает серьезность намерений покупки недвижимого имущества. Но нередки случаи, когда сделку расторгают, едва она начнется, хотя продавцу квартиры уже дали деньги и предварительный договор был уже заключен.

Как законно вернуть задаток?

В каких случаях возвращается задаток рассматривается в статье 381 ГК России. При неисполнении покупателем недвижимости своих обещаний по договору, возврат предоплаты невозможен. Но предполагается возврат задатка в двойном размере, если продавец не захотел продать имущество после принятия части суммы. Это основные законные требования.

Основываясь на данных судебной практики вопрос, можно ли вернуть задаток за квартиру является неоднозначным и противоречивым. Так как Судебная коллегия по делам граждан ВС РФ с позицией Высшей арбитражной судебной инстанции в данных вопросах имеет диаметрально противоположные мнения.

Это объясняется тем, что Верховным судом России признана возможность по обеспечению аванса в качестве обязательства предварительных договорных отношений. Считается, что при отсутствии подписания договора, средства, которые были переданы несостоявшимися покупателями для продавца, не являются задатком – это аванс (и возврат в двойном размере не осуществляется).

Спасает ситуацию Федеральный Закон № 42 касательно внесений изменений в части первой ГК Российской Федерации. Эта нормативная база вносит изменения в ст.

380 Гражданского Кодекса РФ в пункт 4, закрепляющий указания по возврату задатка при отказе от покупки квартиры.

Статья обеспечивает функцию задатка во время заключения предварительных договорных отношений, что ранее было невозможно.

Когда возвращается предоплата?

Возвращается сумма задатка, если продавец передумает.

Например, покупатель и продавец квартиры предварительно заключают договор купли-продажи, где будет обозначен размер денежного обеспечения (подчеркивается, именно задаток). Составляется соглашение касательно задатка.

Но в скором времени решение о продаже недвижимости отменяется. Возврат денег по договору купли продажи может быть осуществлен через судебное обращение, опираясь на статью 381 ГК РФ.

Судья удовлетворяет исковые требования, а возврат залога при покупке квартиры может быть гарантирован в двойном размере.

Задаток не возвращается в случае, если передумает покупатель. Нередки случаи, когда на расторжении договора настаивает именно покупатель. Задаток остается у продавца, опираясь на ту же статью 381 ГК РФ.

Есть вариант махинаций от продавца, пытающегося продать недвижимость с нарушением юридических законов. Это означает, что вернуть задаток можно с большей вероятностью через исковое обращение.

К примеру, спешно продают жилье, на которое готова документация, каждый пункт договора учитывается, а задаток уже передается.

Или могут начаться непредвиденные ситуации: за некоторое время до реализации квартиры из нее по решению суда выписывают человека, находившегося в тюрьме.

При составлении договора эта подробность не обозначалась, а значит, покупатель не мог об этом узнать преждевременно.

Если возврат задатка по аукциону или по договору в мирных условиях невозможен, то можно обратиться в суд, опираясь на п. 1 ст. 451 Гражданского Кодекса РФ, где оговариваются существенные изменения по обстоятельствам, вынудившим покупателя изменить свое решение.

Вернуть деньги можно при заключении договорных отношений с агентством. В документе прописывается, возвращается ли залог, и в каких случаях. Договор является главным доказательством в суде.

Если задаток передается третьему лицу?

Иногда деньги передают риэлторам или посредникам сделки. При каких-либо нарушениях со второй стороны, явных махинациях посредника или агента, нарушаются пункты договора, что можно доказать в суде. Задаток может быть не возвращен, если агенты ссылаются на то, что задаток при покупке недвижимости осуществляют только за счет комиссионных.

Возврат денег можно требовать, если углубиться в договорные условия: при указании в документе того, что задаток считается комиссионными, можно начинать судебные разбирательства. В данном случае риэлтерские действия классифицируются как неосновательное обогащение, опираться можно на ст. 1102 ГК России.

Непредвиденные обстоятельства

Перед тем, как вернуть предоплату за квартиру покупателю, можно достигнуть добровольного соглашения. Нередко происходят непредвиденные ситуации, препятствующие выходу на сделку.

Например, от банка поступает отказ покупателю в предоставлении ипотечного или потребительского кредита, тяжелая болезнь покупателя или смерть. В таком случае продавцы сами решают, возвращать аванс за квартиру или нет.

В другом случае нужно подать судебный иск, основываясь на п. 1 ст. 451 ГК РФ (по существенному изменению обстоятельств).

Изменения в договоре

Возвращаются средства при изменении сроков заключения договора. Это происходит в случае, если покупателем оформляется ипотечный кредит.

Например, в предварительном договоре имеется пункт о том, что сделку наметили на 11 мая, но одобрили получение ипотеки только 21 мая.

Предполагается, что покупатель преждевременно сообщает продавцу, что независящие от него причины могут изменить сроки сделки, но готовность приобретения квартиры остается.

Продавец же после оговорок, может продать жилье другому лицу, а задаток вернуть откажется. Продавец в данном случае, основываясь на ст. 1102 ГК РФ, может отстоять свое право на возврат средств.

Другие случаи возврата

В 2021 году задаток возвращается в таких случаях:

  • если банковское учреждение отказывает в выдаче кредита;
  • если купля-продажа осуществляется с участием нескольких жилых площадей или в случае проблем у одной из сторон, не дающих совершить сделку;
  • если договор купли-продажи указывает, что приобретение имущества состоится только после реализации покупателем собственного имущества, но оно не продается, а продавец отказывается ожидать;
  • если не состоялся аукцион. Решение вопроса возвращения средств зависит от того, по чьей вине торги были не состоялись.

Возврат задатка является делом хлопотным, и чаще всего эта задача без судебного иска не решается. В таком случае покупатель должен позаботиться о грамотности составления обращения, истолковании ситуации, предоставлении доказательств и подготовке нормативной базы.

Источник: https://room46.ru/zadatok-pri-pokupke-kvartiry-vozvrashhaetsya-ili-net/

Задаток в сделках купли-продажи квартиры

При обмене квартиры можно дать задаток если не продал свою

Внесение задатка достаточно часто практикуется сторонами при заключении сделок на рынке недвижимости. Он представляет собой разновидность обеспечения, гарантирующую заключение договора-купли продажи в перспективе на оговоренных условиях.

Что такое задаток и его отличия от аванса?

Задаток вносится при заключении предварительного договора-купли продажи. В нем фиксируются намерения сторон по подписанию основного договора в обусловленные сроки и по обговоренной цене. Необходимость предварительного договора может возникнуть в следующих ситуациях:

  1. Покупатель не располагает всей суммой для оплаты квартиры в текущий момент. Он хотел бы взять некоторую паузу до того, как продаст другую недвижимость, оформит наследство или получит одобрение по ипотечному кредиту.
  2. Покупатель хочет убедиться в юридической чистоте сделки: запросив необходимые сведения по квартире в Росреестре.
  3. Продавцу требуется дополнительное время на сбор необходимой документации (например, на прохождение до конца процедуры приватизации или переоформление унаследованной квартиры на свое имя, получение согласия от супруги и пр.); выписку из квартиры всех жильцов, погашение задолженности по коммунальным услугам или урегулирование других формальностей.

По сути предварительного договора достаточно для того чтобы принудить вторую сторону в судебном порядке к подписанию основного договора. Но риск потерять свои деньги обычно очень хорошо дисциплинирует продавца и покупателя.

Регулируется внесение задатка 380-381 ст. Гражданского кодекса.

Для чего нужен?

После получения задатка продавец берет на себя обязательства не продавать квартиру другому покупателю, а цена недвижимости фиксируется и не может быть пересмотрена им в одностороннем порядке.

В свою очередь, покупатель, передавая задаток, также не может без серьезных причин отказаться от сделки и предпочесть иной объект недвижимости, иначе он потеряет задаток. В результате продавец квартиры может быть уверен, что он получит всю сумму за квартиру в определенные сроки.

Задаток следует отличать от аванса. Хотя гражданско-правовое законодательство не имеет четкого определения аванса, различия между данными понятиями в следующем:

  1. Задаток вносится покупателем перед заключением договора купли-продажи. Аванс же уплачивается в рамках основного договора как частичный расчет.
  2. Аванс не имеет столь жестких правовых последствий при неисполнении обязательств. Он не подлежит возврату в двойном размере от продавца и может быть возвращен покупателю по его требованию. Если продавец передумает заключать сделку он просто может вернуть авансовый платеж.
  3. Аванс не служит обеспечительной мерой, принуждающей покупателя к приобретению именно этого имущества.

Между тем, два этих понятия имеют общие свойства: они оба учитываются в счет оплаты квартиры и представляют собой сумму, исчисленную в процентном отношении от полной цены недвижимости.

Если продавец хочет быть уверен в заключении сделки именно с этим контрагентом, то ему выгоден договор с задатком. В противном случае его риски слишком велики.

Возврат задатка

381 статья Гражданского кодекса приписало одно исключительное свойство задатку: если продавец будет официально признан виновным в срыве сделки, то он должен будет вернуть задаток в 2-кратном размере. Если же виноват будет покупатель, то деньги останутся у продавца. Возвращать он их не обязан.

Помимо задатка, виновная сторона обязана компенсировать другой стороне убытки, связанные с уклонением от заключения договора, но с учетом размера задатка (это сумма вычитается из рассчитанной неустойки).

Для того чтобы указанные нормы ГК действовали, в предварительном договоре купли-продажи полученное обеспечение должно фигурировать именно как задаток (не как залог или аванс).

Покупатель вправе вернуть себе задаток в следующих ситуациях:

  • по соглашению сторон;
  • при невозможности заключения договора;
  • если он сможет доказать факт мошенничества со стороны продавца (например, что тот продавал квартиру, фактически ему не принадлежащую);
  • при юридической нечистоте недвижимости (отсутствии необходимых документов или нахождении квартиры под арестом/в залоге);
  • если покупателю не были предоставлены все необходимые сведения о квартире, которые могли бы повлиять на покупку (например, нахождение дома в аварийном состоянии, отсутствии необходимых коммуникаций из-за долгов по ЖКУ).

Во всех остальных случаях покупатель теряет деньги.

Для возврата задатка покупателю необходимо отправить продавцу письменное требование о возврате задатка в двойном размере.

Если он проигнорирует данное письмо, то покупатель обладает правом обратиться за отстаиванием своих интересов в суд.

В этом случае к продавцу будут применены правовые нормы о незаконном обогащении и на невозвращенный им задаток начисляются проценты в размере ставки рефинансирования.

Сумма задатка

Размер задатка стороны определяют по своему усмотрению. Законодательство не содержит никаких рекомендаций на этот счет, как и каких-либо лимитов по сумме задатка.

Обычно величина задатка привязывается к стоимости квартиры и исчисляется как 1-5% от цены сделки. С учетом стоимости недвижимости сумма получается немаленькая.

В отличие от задатка аванс обычно платится в большем размере: его величина может доходить до 30%.

Сроки

Сроки, в которые стороны должны заключить основной договор, определяются ими самостоятельно. Они указываются в предварительном договоре. Если прописанные сроки истекают, а договор так и не заключен, то одна из сторон должна направить другой требование о необходимости подписать договор.

Когда вторая сторона уклоняется от такого требования, то к задатку применяются правовые последствия: он или остается у продавца, либо возвращается в двухкратном объеме покупателю.

Если конкретные сроки для заключения основного договора не прописаны, то считается, что предварительное соглашение действует год.

Порядок внесения задатка при покупке квартиры

Внесение задатка при заключении договора купли-продажи предполагает прохождение следующих этапов/

Стороны обговаривают детали предстоящей сделки, согласуют цену квартиры с учетом имеющихся дефектов или нюансов.

Для передачи задатка стороны заключают предварительный договор или соглашение о задатке.

Первый вариант является предпочтительным, так как есть судебная практика, указывающая на необходимость оформления передачи задатка в рамках именно предварительного договора.

Он должен иметь структуру, аналогичную той, которая предусмотрена для основного договора: предмет, цена договора, описание квартиры, реквизиты сторон сделки. К нему прилагается допсоглашение, в котором указан размер задатка и способ его оплаты.

Задаток может передаваться наличными либо в безналичной форме. В последнем случае стоит указать в назначении платежа, что покупателем отправлен в счет продавца именно задаток. Полученная в банке квитанция будет служить подтверждением того, что деньги переведены.

Если средства передаются наличными, то нужно составить расписку о внесении определенной суммы в качестве задатка.

Этот документ должен содержать: ФИО продавца и покупателя, место их жительства, предмет сделки – в данном случае это квартира (ее характеристики следует прописать максимально подробно и включить ее адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат), величину задатка, сроки заключения сделки и дату.

Важно учитывать, что передача задатка без какого-либо документального подтверждения связана с повышенными рисками для покупателя. В случае мошеннических действий со стороны продавца ему будет крайне непросто доказать свою правоту. Поэтому покупатель должен быть в первую очередь заинтересован в подписании официального документа.

Когда сроки для подписания основного договора истекли, продавец имеет право оставить задаток у себя и не возвращать его покупателю.

Если стороны подписывают договор купли-продажи, задаток также не возвращается и вычитается из суммы, положенной к оплате.

Таким образом, задаток является формой обеспечения при покупке квартиры и является подтверждением серьезности намерений продавца/покупателя и согласования ими важнейших условий.

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/zadatok.html

При обмене квартиры можно дать задаток если не продал свою

При обмене квартиры можно дать задаток если не продал свою

Это быстро и бесплатно!

  • Общая информация
  • Сумма
  • Оформление
  • Случай возврата

Общая информация Задаток представляет собой денежную сумму, выдаваемую покупателем продавцу недвижимости в качестве прямой гарантии выполнения установленных условий соглашения.

Договор о факте задатка оформляется исключительно нотариально в письменной форме, поскольку в иной ситуации предлагаемая сумма будет расценена как аванс. При расторжении либо неисполнении соглашения по вине покупателя, задаток является суммой продавца.

В случае, когда главной причиной несостоявшейся сделки является оплошность или безответственность (встречаются и иные факторы) продавца, задаток должен быть возвращен покупателю, как правило, в двойном эквиваленте.

Задаток в сделках купли-продажи квартиры

Задаток представляет собой обеспечительный платеж, то есть такой платеж, который давал бы сторонам договора уверенность, что каждый из них выполнит свои обязательства по заключению в будущем договора или исполнению условий действующего договора. статьи:

  • Чем отличается от аванса?
  • Когда совершают подобный платеж?
  • Возврат задатка в двойном размере – в каком случае?
  • Можно ли вернуть сумму, внесенную за квартиру?
  • Возврат платежа по расписке
  • По предварительному договору

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Консультация юриста по вопросам задатка при продаже квартиры

Случай возврата Особенностями процедуры возврата задатка за жилье являются следующие моменты:

  1. Вернуть задаток возможно лишь в момент прекращения обязательств и до момента его исполнения в реальности по согласованию сторон. Кроме того, возврат осуществляется при условии его невозможности в силу объективности возникших причин, когда ни одной из сторон не несется ответственности за данный факт.
  2. При нарушении условий со стороны, внесенной задаток, сумма переходит в руки контрагента.
  3. При нарушении условий со стороны , получившей задаток, возникает ситуация, когда продавец уплачивает двойную денежную сумму.

При развитии событий таким образом, что продавец отказывается от возвращения задатка либо рассматривает выдвинутые покупателем требования недействительными, решение спора возможно лишь при обращении в судебные инстанции.

Как передается задаток при покупке квартиры

Важно В процессе совершения каких-либо сделок и операций с недвижимостью покупатель не редко сталкивается с вопросом о внесении продавцу задатка. Данный процесс нельзя назвать сложным и проблематичным, однако волнения он доставляет не мало. Все объясняется объективным появлением массы вопросов.

Внимание Как правильно оформить данный момент? Какие юридические последствия могут появиться? Что делать в случаях, если вдруг что-то развернется не так? … Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84.

Если покупатель отказался от сделки, задаток возвращается или нет?

Составляйте расписку грамотно! По предварительному договору Предварительный договор представляет собой договор о намерениях, то есть двухстороннее соглашение о том, что в определенный срок стороны заключат основной договор на конкретных условиях.

Предварительный договор купли-продажи квартиры может содержать, например, условие о том, что контрагенты заключат в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры по конкретной цене и в конкретный срок.

К такому договору прилагается дополнительное соглашение о задатке, гарантирующее выполнение данных условий в полной мере.

Если условия контракта нарушаются, то последствия как и при основном договоре: деньги либо возвращаются в двойной форме, либо не возвращаются вовсе. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком, можно скачать здесь.

Что делать,если взят задаток за квартиру, а продавать предумали?

В те времена люди верили друг другу на слово, сегодня же письменное подтверждение передачи денежной суммы является обязательным элементом осуществления многочисленных манипуляций с недвижимостью.

Сумма В настоящий момент правовыми актами и директивами не определен уровень (значение) общего для каждого размера задатка.

В практическом понимании используется внесение аванса в пределах 5-10 % от установленной стоимости конкретной собственности (квартиры, дома и др.).

Как правило, денежная сумма стартует с величины в 50 тыс. рублей. Когда платят больше? При максимальной заинтересованности покупателя в жилье шанс получения достойного задатка резко поднимается. Кроме того, про удачной попытке выстоять продавцом высокую цену сумма задатка им потреуется значительно выше.

Источник: http://advokat-burilov.ru/pri-obmene-kvartiry-mozhno-dat-zadatok-esli-ne-prodal-svoyu/

Нюансы внесения задатка при покупке жилья

При обмене квартиры можно дать задаток если не продал свою

Сегодня на Habrealty.ru:

что такое задаток при покупке квартиры: важные условия и нюансы, которые необходимо учесть покупателю и продавцу, чтобы не потерять деньги.

Задаток важная часть процесса покупки недвижимости, пришло время ответить на ряд вопросов, которые приходят мне на почтовый ящик.

Чтобы прояснить, что такое задаток при покупке квартиры, дам основные понятия и общую картину.

Ведь знание своих прав, обязанностей и назначение механизма задатка, пригодиться, если вы предпочтете заниматься покупкой квартиры самостоятельно.

Внести задаток при купле продаже квартиры означает пройти первый этап сделки. Какие он дает преимущества, и какие несет риски для обеих сторон? Многие путают задаток с авансом.

Аванс – это часть будущего платежа, которую продавец должен вернуть в полном объеме, если сделка не состоялась. В этом случае не имеет значения, по какой причине и по чьей вине не был заключен договор.

Кстати, мы уже упоминали задаток при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры, когда говорили о самостоятельной покупке квартиры.

Условия задатка при покупке квартиры

Предположим, продавец квартиры намерен получить не аванс, а задаток. Соглашаясь внести задаток при покупке квартиры, вы должны знать следующее.

Если сделка не состоится по вине покупателя, продавец имеет право не возвращать ему задаток. Если продавец откажется продавать квартиру, покупатель вправе потребовать от него задаток в двойном размере.

Это правило действует только в том случае, если стороны заключили письменное соглашение о внесении задатка. Такой договор можно не удостоверять нотариально, но при его составлении следует соблюсти несколько условий.

Первое условие: сумма указывается в рублях. Это имеет значение при обращении в суд, если такая необходимость возникнет.

Второе условие: стороной соглашения должен выступать только владелец (если их несколько, то все совладельцы квартиры) или лицо, которое имеет выданную нотариусом доверенность.

Третье условие: супруг (супруга) продавца официально дают согласие на продажу квартиры (в противном случае сделка может не состояться), а супруг (супруга) покупателя – дают согласие на внесение задатка. Это условие актуально в том случае, если предметом договора является совместно нажитое имущество супругов.

Четвертое условие: следует указать полную стоимость квартиры. Таким образом, внося задаток при купле-продаже квартиры, человек будет уверен, что приобретет ее не дороже оговоренной цены.

Пятое условие: в соглашении нужно зафиксировать дату завершения сделки, чтобы ни одна из сторон не затягивала подписание документов. Кроме того, после наступления этой даты покупатель может требовать возвращения задатка.

Соглашение не действует, если причиной отказа от сделки стали форс-мажорные обстоятельства (забастовка, стихийное бедствие и т.п.).

При наступлении таких обстоятельств, как правило, продавец возвращает покупателю задаток в полном объеме, а покупатель не имеет права на компенсацию в двойном размере.

Роль задатка при покупке квартиры

Он подтверждает серьезность намерений сторон и служит для покупателя гарантией того, что продавец не переменит решение и продаст квартиру именно ему, а продавцу позволяет рассчитывать на то, что покупатель не откажется от сделки.

Согласно законодательству задаток не является обязательным условием сделки при продаже квартиры. Решение о задатке принимают покупатель и продавец.

Если они доверяют друг другу полностью, необходимости во внесении задатка нет.

Размер задатка при покупке квартиры должен быть разумным. Передавая задаток практически в размере полной стоимости квартиры, покупатель хочет получить полную уверенность в том, что владелец не изменит решение.

Такой подход не вполне оправдан.

Представьте, что задаток при покупке квартиры составил 100%, о чем стороны составили письменное соглашение. Через некоторое время продавец решает не продавать квартиру.

При этом он не возвращает задаток не только в двойном размере, но и в пределах суммы, которую передал ему покупатель. Покупатель обращается в суд, и выясняется, что задаток продавец потратил, постоянного дохода не имеет, а его имущество находится под арестом.

Можно быть уверенным, что в этой ситуации покупатель останется и без денег, и без квартиры.

Зная о порядке возвращения задатка, продавцу не следует его брать до принятия окончательного решения продать квартиру конкретному покупателю. Безусловно, он может отказаться от продажи и не вернуть деньги.

При отсутствии нотариально удостоверенного соглашения покупателю придется взыскивать задаток через суд, но и продавцу эта процедура сулит неприятности.

Зная об особенностях такого инструмента как задаток, придерживайтесь приведенных правил.

В этом случае задаток при купле продаже квартиры станет для вас гарантией заключения сделки, а не источником проблем.

В судебной практике зачастую задаток признают авансом лишь по причине неправильного оформления и составления документов о задатке при купле-продаже квартиры.

Во избежании подобных случаев, не поленитесь обратиться к профессиональному юристу, который поможет составить необходимые документы, согласно нормативных требований законодательства.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Сегодня мы выяснили, что такое задаток при покупке квартиры и его важные нюансы. В следующих статьях мы разберем документы, которые оформляются в момент внесения задатка при покупке квартиры.

А из той, что уже имеется, вы почерпнете много интересного в разделе для покупателя, например в статье «Покупателю на заметку«.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/zadatok-pri-pokupke-kvartiryi.html

Аванс за продажу квартиры риски

При обмене квартиры можно дать задаток если не продал свою

Следует учитывать такие критерии оценки жилья:

  • инфраструктуру и развитость района, в котором находится недвижимость,
  • транспортную доступность относительно центра города,
  • технические характеристики самой квартиры: состояние здания, его этажность, количество комнат в квартире и площадь, состояние всех инженерных сетей, ремонт и т.д.

Правильно рассчитать стоимость жилья помогут также данные о конкурентах, которые осуществляют продажу одновременно с Вами. Каждому продавцу выгодно продать свою недвижимость по максимально высокой цене, соответственно.

Вам следует установить такую стоимость, которая будет соответствовать состоянию рынка и отражать Вашу конкурентоспособность. При этом, не чрезмерно завысив её, иначе, вряд ли кто-то заинтересуется в покупке.

Будьте внимательны также при проведении переговоров.

Оформление внесенных средств как задаток выгоден обеим сторонам. Покупатель спокоен, что продавец не откажется от сделки купли-продажи, не поднимет стоимость.

Внимание

Если продавец по каким-то причинам откажет покупателю, он должен вернуть сумму, внесенную в качестве задатка в двукратном размере. Продавец оставит у себя деньги, если покупатель откажется от сделки.

Суды по таким спорам длятся годами. Залог возвращается или нет Если залогодатель не выполнил своих обязательств перед кредитором, его имущество переходит в собственность последнего.

Как правильно оформить договор аванса при купле-продаже квартиры

Доказать, что он знал об этих недостатках, будет сложно, если в договоре соответствующие пункты не прописаны. Продавцу не следует подписывать лишних документов об оплате.

Так, если Вы уже подписали договор и передаточный акт, в котором предусмотрена оплата стоимости недвижимости до регистрации документов, то после регистрации ни в коем случае не пишите расписку о получении денежных средств.

Таким образом, Вы создадите ситуацию, в которой дважды получили деньги: по договору и передаточному акту, а также по расписке.
Необоснованное обогащение преследуется по закону, а двойная оплата одного и того же имущества и будет им являться.

Подписав несколько документов, подтверждающих оплату, Вы предоставляете покупателю возможность обратиться в суд за восстановлением его нарушенных прав и возвратом излишне уплаченной суммы, что подтверждается распиской.

Какие риски есть у продавцов квартиры? советы агента

Доброго времени суток!!! Опытные риэлторы и юристы, подскажите, ввиду сложившейся практике в Москве о принятии/внесении Аванса есть несколько вопросов.

Если кратко, то вот суть проблемы-если хочу квартиру, и готова подтвердить намерения покупки какой то суммой денег, и готова эту сумму потерять если по своей вине изменятся планы, но нужны и точные гарантии от Продавца, или хотя бы компенсация/штраф за потраченное время(и между прочем деньги, т.к.

после внесения Аванса часто Риэлторы предлагают Покупателям за свой счет собирать документы). Так что подписывать?Как говорят риэлторы, если не уверены и не хотите потерять сумму, то лучше вносите Аванс, а не Задаток.
Но в Авансовых соглашениях все равно прописано, что если «не выхожу на сделку» -то теряю аванс.

Должен ли продавец квартиры, после получения аванса, снять квартиру с продажи?

Оформляется внесение средств письменным соглашением, в котором в обязательном порядке прописываются права и обязанности сторон. Если в документе не прописано, что внесенная сумма является задатком, при возникновении спора суд решит, что сумма является авансом и подлежит возврату при отказе от совершения сделки.

Если сторона, взявшая на себя обязательства приобрести имущество, отказывается от совершения сделки, задаток не возвращается. Если продавец по каким-то причинам передумал продавать недвижимость или ему препятствуют в этом обстоятельства, он обязан возвратить денежные средства потенциальному покупателю в двойном размере.

Важно

При возникновении форс-мажорных обстоятельств: война, наводнение, ураган, действие договора приостанавливаются до окончания бедствия. Признание обстоятельств непреодолимой силы форс-мажорными выносится решением торгово-промышленной палаты.

Аванс при покупке квартиры

Заключая договор об авансе, продавец должен предусмотреть в нем все эти важные пункты, которые обезопасят его в дальнейшем от отказа покупателя и дадут возможность довольно свободно отказать от сделки, в случае каких-либо причин.

Следует помнить и о том, что договор аванса должен содержать в себе все значительные и существенные условия, которые будут отражены в основном документе купли-продажи квартиры.

В этот список относят: точные данные и характеристики объекта (включая поименование технического паспорта), окончательную и уже неизменную сумму продажи, перечень выполнения обязательств, касающихся квартиры (такие как выписка, получение ипотеки и тому подобных причин, которые мешают переводу собственности из одних рук в другие одномоментно), сроки заключения основного договора, расходы по сделки, условия по взаиморасчетам и т.д.

Задаток при покупке квартиры передать продавцу или аванс?

Нередко недобросовестные риелторы отказываются вернуть Вам документы, принуждают к совершению сделки даже если Вы вдруг передумали продавать недвижимость или на то появились объективные причины.

Риски при составлении документов Особенно ответственно следует подойти к составлению документов тем, кто занимается продажей недвижимости самостоятельно. Хорошие агентства недвижимости, как правило, располагают целым штатом специалистов, в числе которых есть и юристы, составляющие документы.

Лучше всего в этом вопросе опираться на типовые формы договоров, которые в огромном количестве существуют в Интернете, адаптируя любую из форм под конкретный случай. Важно указывать в договоре на существенные недостатки недвижимости, поскольку они могут стать причиной, по которой покупатель захочет сделку отменить.

Так, в случае отказа от покупки, сумма задатка остается в собственности продавца. Если же сделку отказывается проводить продавец, то покупатель может потребовать возвращения задатка в двойном размере.

Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.
Налоговые риски При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога. При этом, эта необходимость и размер налога зависит от времени владения имуществом и стоимости недвижимости. Так, если квартира находится меньше 3 лет в собственности продавца, а её стоимость превышает 1 млн. рублей, то продавец обязан уплатить налог.

Многие профессиональные игроки рынка знают толк в проведении торгов и пользуются приемами психологического давления. Устоять под давлением не профессионалу бывает нелегко.

Риски при просмотрах квартиры Бывают случаи, когда «потенциальных покупателей», которых Вы приглашаете на просмотр, интересует далеко не состояние вашей квартиры, ремонт, вид из окна и наличие правоустанавливающих документов. А интереснее вещи, которые непосредственно находятся в квартире и «плохо лежат».

Чтобы обезопасить себя от воров и мошенников, перед организацией просмотра все ценные вещи и документы необходимо убирать в недоступное место. Кроме того, по возможности, не оставляйте пришедших надолго в одиночестве.

Лучше всего перестраховываться и записывать данные лиц, которых Вы впускаете в квартиру, в том числе и риелторов.

Лицо, отказавшееся от сделки, несет материальную ответственность в размере, обозначенном суммой задатка. Как оформить залог Договор залога составляется в письменной форме, заверяется у нотариуса.

Он является гарантией обеспечения обстоятельств одной стороны по отношению к другой. В качестве залогодателя может выступать должник либо его доверенное лицо.

Несовершеннолетний не может закладывать имущество без разрешения его представителей и органов опеки. Инструкция по заключению договора:

  1. Понадобятся документы на закладываемое имущество.

Так, если заключен договор о задатке, то:

  • Покупатель, внесший предварительный платеж, не получает его обратно.
  • Продавец, отказываясь от сделки, должен будет вернуть полученную сумму в двойном размере.

В отличие от него, соглашение об авансе предполагает, что:

  • У покупателя есть возможность получить обратно свои деньги.
  • Продавец не возвращает деньги в двойном размере.

Таким образом, как для покупателя, так и для продавца, более выгодным является договор аванса. Вернуться ○ Последствия отказа от заключения сделки при условии уплаты аванса.

Несоблюдение условий договора аванса приводит к необходимости уплаты штрафных санкций. Покупатель, отказываясь от сделки, получает переданный аванс обратно, но с удержанием штрафной суммы.

Источник: http://zakon52.ru/avans-za-prodazhu-kvartiry-riski-2/

Схемы мошенничества при сделках с недвижимостью: варианты обмана и способы нивелирования рисков

При обмене квартиры можно дать задаток если не продал свою

Мошенники используют разнообразные схемы для обмана покупателей. В ход идут двойные продажи, использование подложных документов, продажа квартир, снятых по договору найма, и еще уйма способов отъема денег у покупателя. Последние, в свою очередь, менее изобретательны: количество применяемых ими схем мало.

Мошенничество при сделках с недвижимостью на вторичном рынке – нередкое явление: стоимость квартир возрастает прямо пропорционально желанию отдельных Остапов Бендеров отнять деньги у населения. Однако в большинстве случаев Уголовный кодекс с их стороны оказывается не соблюденным.

Варианты обмана, используемые мошенниками-продавцами

Больше всего описанных и раскрытых схем обмана выявлено со стороны продавцов или лиц, выдающих себя за продавцов.

Займы

Старый способ, который использовался еще в криминально известный период – 90-е годы. Он прост и применяется до сих пор не только в сфере недвижимости, но в других. Суть его состоит в предоставлении займа, обеспеченного правом распоряжения собственностью. Он имеет общие черты с ипотекой, но ипотека оформляется отдельным договором и регистрируется.

При острой необходимости в деньгах человек оформляет займ не в банке, а в сомнительных конторах или даже у частных лиц.

В качестве гарантии возврата долга он выдает аферистам доверенность, дающую право распоряжения принадлежащей ему квартирой.

Недвижимость может быть реализована в любое время: если должник выплатил 50% долга или не выплатил ничего. А исполнение обязательства не дает гарантии возврата доверенности и сохранения права собственности.

Обезопасить себя просто:

  • Не пользоваться услугами сомнительных лиц и организаций.
  • Отозвать доверенность.

Задаток

Внесение задатка (аванса) – нормальная практика при совершении сделок с недвижимостью. Таким образом, продавец и покупатель демонстрируют решимость заключить сделку на оговоренных условиях. Но авансы также могут использоваться как инструмент для присвоения чужих денег без намерения продавать квартиру.

Продавец заключает с одним или несколькими покупателями предварительное соглашение, обязательным условием которого служит внесение задатка. Его размер может колебаться в пределах 5-10% от стоимости квартиры.

Следующий этап – затягивание сроков государственной регистрации перехода права собственности. Цель у этих действий одна – заставить покупателя пропустить период, отведенный для возврата внесенного задатка.

Когда сроки на возврат обеспечительного платежа выходят, продавец отказывается заключать основной договор. Жертва обращается в суд, но вернуть переданные деньги не всегда возможно. К тому же сторона несет дополнительных судебные расходы.

Генеральная доверенность

Доверенности порождают разнообразные виды квартирного обмана. К этой группе относятся схемы мошенничества с документами, полученными от недееспособных или уже умерших людей, фальшивыми или отозванными доверенностями.

При согласовании условий продажи покупатель должен видеть собственника, общаться с ним. Таким образом, он оценит состояние хозяина квартиры, вероятность признания его недееспособным (вследствие алкоголизма или наркомании, например). Личное общение исключит иные риски, связанные с получением доверенности от умершего человека, или действия представителя по отозванному документу.

Рис. 2. Фрагмент договора купли-продажи и ключи. Источник Город Киров

Низкая цена

Цены на недвижимость высокие, поэтому виды квартирного мошенничества часто связаны с созданием объявления о продаже квартиры по цене ниже рыночной. На дешевые объекты всегда повышенный спрос из лиц, желающих покупать дешевое жилье. Мошеннические уловки в виде низкой цены используются в разнообразных схемах:

  • Двойные или тройные продажи. Необязательно доводить сделку до регистрации права собственности, достаточно взять с покупателей авансы.
  • Продажа чужой квартиры, снятой по договору найма.
  • Отчуждение недвижимости, полученной незаконным путем.
  • Продажа несуществующей квартиры.

Внимание! Ситуация снижения цены до 15% для быстрой продажи возможна, когда собственникам требуются средства. Однако даже самый нуждающийся владелец не пойдет на предоставление значительной скидки.

Указание в договоре более низкой цены для последующего его расторжения

Практика занижения фактической стоимости квартиры есть. Она связана с налогообложением: если собственник продает недвижимость, которая находится у него менее 5 лет (ранее срок был равен 3 годам), он платит налог с дохода.

Чтобы заплатить меньший налог или не платить его вовсе, мошенники просят покупателей указать в договоре иную сумму, значительно меньше реальной.

Продажа неприватизированной квартиры

Не самый распространенный способ по причине значительного сокращения количества государственной или муниципальной собственности. Подавляющее большинство граждан уже оформили недвижимость в собственность, на балансе государства остается не так много объектов.

Продать неприватизированную сложно. Чтобы реализовать этот замысел, потребуется копия паспорта жильца и его длительное отсутствие. Квартира вскрывается и приватизируется, а затем продается.

Продажа квартиры с правом пожизненного проживания

Этот способ связан с приватизацией. Дело в том, что отказ от оформления квартиры в собственность влечет возникновение права на пожизненное использование жилого помещения. Однако этот факт выясняется после оформления перехода права собственности и регистрации сделки в Росреестре.

Лицо, имеющее право пользоваться квадратными метрами, вселяется в помещение через суд. Следующий шаг собственников – оспаривание договора купли-продажи. Даже при положительном решении нет вероятности возврата денег, мошенники распоряжаются ими довольно быстро.

Махинации с документами

Способы мошенничества при продаже квартиры, связанные с использованием документов, условно делятся на аферы с применением дубликатов и изготовлением подложных документов. Также к группе относится повторное использование не погашенных свидетельств.

Таблица 1. Разновидности схем с использованием документов

ДубликатыПодложные документыНе погашенные свидетельства
Имеют такую же юридическую силу, что и оригиналы документов. Выдача производится при утрате первоначальных бумаг. Другой вариант – их получают мошенники для совершения противоправных действий. По дубликатам продается несколько квартир: один договор якобы продавец регистрирует сам, а другие – покупателиПредполагают незаконное происхождение. Мошенники их изготавливают самостоятельно или вступают в сговор с нотариусом или человеком, выдающим себя за него. По подложным документам также заключается один или несколько договоров купли-продажиДвойные или тройные продажи с использованием еще действующего документа

Обратите внимание! Свидетельства о регистрации права собственности не выдаются, но они продолжают действовать. В любом случае проверять правомочия рекомендуется через выписку из ЕГРН, а не исключительно бумагами, предоставляемыми продавцом.

Невыделение детских долей в квартирах

Программа финансовой поддержки семей, именуемая материнским капиталом, действует давно. За это время многие семьи улучшили свои жилищные условия, частично оплатив квартиру или дом выделенными деньгами. Особенность этой программы заключается в обязанности родителей выделить доли всем членам семьи, особенно детям.

При покупке квартиры в строящемся доме, когда её передача происходит через длительный промежуток времени, родители подписывают нотариальное обязательство о распределении долей после оформления недвижимости в собственность. Аналогичный документ подписывается во всех случаях, когда невозможно выделить сразу доли.

Продажа жилья, приобретенного на средства материнского капитала, квартиры или дома, – мероприятие документально хлопотное. Хотя бы потому, что приходится привлекать органы опеки и оформлять дополнительные документы.

Продажа квартиры с невыделенными детскими долями может привести к оспариванию сделки органами опеки или прокурором, защищающим интересы детей.

Купля-продажа аннулируется со всеми вытекающими последствиями: квартира возвращается прежним хозяевам, которые обязуются вернуть полученные деньги.

Продажа по фальшивому адресу

На этот трюк попадаются иногородние, которые переехали недавно или находятся в стадии переезда, но не располагают достаточной информацией о месте пребывания. Осложняется отсутствием возможности и времени для проверки чистоты сделки.

Обманная схема действует следующим образом. Мошенники снимают неплохую квартиру в хорошем районе города и якобы выставляют ее на продажу, демонстрируя потенциальным покупателям. Но документы составляются на совершенно другую квартиру, реально существующую, но находящуюся по другому адресу.

Подменная квартира имеет меньшую стоимость, может требовать вложения средств в ремонт, находиться в другой части города. Улицы, на которых находятся помещения, обычно созвучны вплоть до смешения, особенно для иногородних. Нередко случается так, что мошенники при осмотре меняют номера квартир или домов.

Обман раскрывается уже после совершения регистрационных действий, когда сотрудники регистрационной службы вносят соответствующие записи в реестр. Поэтому покупателям рекомендуется внимательно проверять фактический адрес недвижимости с тем, что указан в договоре.

Рис. 3. Люди, подписывающие договор. Источник IpOpen

Продажа квартиры умершего до вступления в наследство

Покупка квартиры после вступления в наследство несет разнообразные риски. Наиболее популярны три схемы, используемые мошенниками.

Таблица 2. Варианты обмана покупателей при наследовании квартиры

Выморочное имуществоПродажа до вступления в наследствоПродажа в обход наследников
Это имущество, которое остается после одиноких людей, не имеющих наследников. Мошенники подделывают документы и объявляют себя наследниками, после чего продают квартируРеализация квартиры происходит по поддельным документам за 6 месяцев, отведенных для принятия наследства. После сделки объявляются наследники и оспаривают ееПродажа квартиры осуществляется вроде бы на законных основаниях, например, наследником по завещанию. Но затем могут появиться законные наследники, например, внебрачные дети, и оспорить завещание. Другой вариант – споры между самими наследниками

Схемы от покупателей

Варианты мошенничества при покупке квартиры наиболее распространены среди продавцов, но встречаются и покупатели, применяющие махинации с задатком или подкладывающие «куклу» вместо наличных денег.

Кукла

Имеются в виду не нарезанные газеты, а фальшивые деньги. Предпочтительнее использовать безналичную оплату. При выборе банковской ячейки рекомендуется пересчитывать и проверять деньги в этом банке.

Обратите внимание! Мошенничества возможны не только со стороны покупателя или продавца, но и риэлтора. Проверяйте договоры с агентствами и не давайте риэлтору денег без расписки.

Способы нивелирования рисков

Чтобы избежать рисков утраты денег и квартиры, рекомендуются следующие действия, актуальные при намерении купить, как квартиру, так и долю в ней. Они помогут распознать признаки обманных действий:

  • В договоре указывается только действительная сумма.
  • Перед подписанием договора обязательно получение выписки из ЕГРН.
  • Запрос сведений из органов опеки о дееспособности продавца.
  • Обращение в психоневрологический диспансер о нахождении на учете продавца.
  • Проверка семейного положения, наличие детей и документов, разрешающих продажу.
  • Проверка факта покупки квартиры с помощью материнского капитала.
  • Проверка подлинности доверенности, ее действительности, встреча с собственником.
  • Проверка лиц, зарегистрированных в квартире.
  • Проверка срока вступления в наследство.
  • Наличие задолженности по оплате коммунальных и других услуг.

При наличии затруднений обращайтесь за помощью не к риэлторам в продаже или покупке жилья, а к юристам, которые специализируются на сделках с недвижимостью.

Смотрите видео по теме мошенничества при продаже квартир:

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/moshennichestvo-s-nedvizhimostyu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.