+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Порядок действий продажи квартиры в залоге у банка

Содержание

Как продать квартиру в залоге у банка?

Порядок действий продажи квартиры в залоге у банка

Причин для реализации жилья, приобретенного в ипотеку и находящегося в залоге у банка, множество: желание иметь другую жилплощадь (просторнее или меньше) в связи со сложившимися обстоятельствами, необходимость переезда в другой регион, неспособность дальше оплачивать кредит по причине финансовых трудностей, раздел недвижимости при разводе и другие.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Оформляющие ипотеку граждане добровольно соглашаются на то, что до полной выплаты кредита недвижимость служит гарантией возврата выданной ссуды, на основании чего к жилплощади применяются положения ГК РФ о залоге (ст.1 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.).

При неисполнении заёмщиком взятых обязательств залоговая квартира выставляется на торги для покрытия издержек банка с вырученной от продажи суммы, либо переходит в собственность финансового учреждения.

Передача права собственности на жилье третьим лицам не противоречит правовым нормам (ст.346 ГК РФ), том числе закону об ипотеке, при обязательном соблюдении двух условий:

  1. Отсутствие в договоре ипотечного кредитования пункта о невозможности передачи залогового имущества другому лицу до полного погашения кредита.
  2. Оповещение ипотекодержателя (организации, выдавшей заем) о намерении продать залоговую квартиру (п.1 ст.346 ГК РФ, п.1 ст.37 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.).

Банки по-разному относятся к подобным сделкам. Решение зависит от процентной ставки по кредиту, срока договора, выплаченной заемщиком в предшествующие годы суммы, способа продажи жилья. Для финансовой организации на первом месте – погашение должником взятой ссуды и всех издержек, возникших за время ипотеки (пени, штрафы).

Способы продажи залогового жилья

Продавец вправе провести сделку выбранным способом, уделив внимание правильности оформления бумаг и законности выбранной схемы.

Независимо от пути реализации недвижимости, владение правом собственности на нее менее 3 лет (для приобретенного после 2016 года жилья – менее 5 лет) обязывает продавца уплатить налог в размере 13% от прибыли (ст.217.1 НК РФ, ст.4 ФЗ N 382 от 29 ноября 2014 г.).

Налоговое законодательство предусматривает компенсацию продавцу в форме налогового вычета, порядок получения которого указан в ст.220 НК РФ.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Досрочное погашение задолженности

Возможны два пути:

  • заёмщик самостоятельно находит денежные средства на возврат кредита (берёт второй заём или иным способом получает необходимую сумму);
  • деньги предоставляет покупатель жилья.

Когда до выплаты ипотеки остаётся небольшая сумма, разумно оформить потребительский кредит на ее погашение и после прекращения залога продать квартиру в порядке совершения обычной сделки купли – продажи, рассчитавшись частью дохода с финансовым учреждением. В этом случае процедура проводится собственником квадратных метров самостоятельно и при юридически грамотном оформлении документов не представляет особой сложности.

Банки с неохотой идут на досрочное погашение ипотеки, поскольку теряется существенная прибыль от невыплаченных кредитором за время пользования деньгами процентов. Но запретить преждевременную уплату долга они не вправе, если иные условия не предусмотрены ипотечным договором.

Во втором случае важно найти покупателя, согласного дать необходимый для уплаты долга аванс за недвижимость. Дальнейший порядок действий:

  • получение согласия банка на отчуждение квартиры и справки с указанием остатка задолженности по кредиту;
  • подписание соглашения с покупателем для передачи денег на погашение ипотеки, заверяемое у нотариуса;
  • снятие с регистрационного учёта проживающих в квартире лиц;
  • уплата полной стоимости кредита и выдача справки о снятии обременения с недвижимости;
  • проведение сделки купли – продажи с регистрацией права собственности нового владельца в Росреестре (п.2 ст.558 ГК РФ).

Последствием полной выплаты кредита становится прекращение залоговых обязательств на купленную в ипотеку квартиру (ст.352 ГК РФ).

Смена должника

Когда с момента оформления ипотеки прошел достаточный срок (оставшаяся сумма долга невелика по сравнению со стоимостью квадратных метров) и условия кредитования приемлемые, покупатели соглашаются на переоформление кредита.

При этом новый собственник получает не только права владения и распоряжения недвижимостью, но и обязательства по выплате долга финансовой организации (п.1 ст.38 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г., п.1 ст.353 ГК РФ).

Покупатель предоставляет стандартный пакет документов, необходимый для получения кредита, при одобрении его кандидатуры производится переоформление договора кредитования на нового заёмщика.

Процедура проходит с предварительной оценкой стоимости жилья, страхованием жизни заёмщика и залогового имущества.

Регистрируют переход права собственности на жилье уполномоченные сотрудники банка, продавец даёт согласие на сделку посредством подписи в соглашении по переуступке долга.

Должником, принимающим обязательства по выплате займа, может выступать юридическое лицо, в том числе кредитная организация. На этой схеме основаны появившиеся не так давно программы рефинансирования ипотечного кредитования.

Самостоятельная продажа

При такой реализации недвижимости заёмщик подписывает договор с банком, согласным снять залоговое обременение в счёт будущего погашения ипотечного кредита полученными в результате сделки деньгами. После чего:

  • покупатель арендует две банковские ячейки, куда раздельно помещает денежные средства на погашение долга по ипотеке и остаток от договорной стоимости жилья;
  • покупатель и продавец совершают сделку купли – продажи квартиры, с которой банк снимает статус залогового имущества, и фиксируют ее в органах госрегистрации;
  • получение новым владельцем выписки из ЕГРП позволяет банку взять деньги из ячейки для закрытия ипотечного кредита, а продавцу – забрать причитающуюся ему разницу от стоимости недвижимости за вычетом отданной на погашение кредита суммы.

Аналогичный способ возможен и при посредстве банка, берущего на себя поиск покупателя, оформление и регистрацию сделки по реализации жилья. Преследуя личные интересы (возврат данных заёмщику средств), банк вправе продать квартиру по цене, равной сумме долга по ипотеке, и продавец останется без прибыли.

Когда заёмщик решает поменять купленную в кредит недвижимость на другую, можно провести процедуру переоформления кредита. Порядок действий зависит от того, большей или меньшей площади жилье необходимо:

  • при покупке более просторной жилплощади банк разрешает продать имеющуюся квартиру, покрыв действующую ипотеку, остаток денежных средств вносится гражданином в качестве первоначального взноса для оформления кредита на новую жилплощадь;
  • во втором случае с полученных от реализации залоговой недвижимости средств заёмщик приобретает жилье меньшей площади, разница в цене двух квартир вносится на банковский счёт для погашения ипотеки.

Незаконная продажа

Наличие в договоре кредитования условия о том, что залоговую квартиру допустимо отчуждать в собственность третьим лицам только в порядке наследования (п.3 ст.37 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.

), делает сделку купли – продажи недействительной и порождает необходимость возврата сторонами полученной в результате ее проведения прибыли (имущественной, материальной).

Банк вправе потребовать досрочного погашения кредита от владельца, независимо от того, кто будет им являться – оформивший ипотеку на приобретение квадратных метров или позже купивший это жилье гражданин (п.2 ст.351 ГК РФ).

Игнорируя обязанность уведомить кредитную организацию о реализации залоговой недвижимости, продавец допускает возможность оспаривания банком проведенного отчуждения квартиры. В ходе судебных разбирательств закон встанет на сторону банка, передав ему права собственности на квадратные метры (ст.301 ГК РФ).

Желание извлечь дополнительную выгоду заставляет граждан обходить закон, осуществляя сделку в тайне от выдавшего ипотечный кредит финансового учреждения или уклоняясь от уплаты налога.

Государственные органы, призванные контролировать операции купли – продажи недвижимости, выявляют нарушения.

В результате допустившего их гражданина ожидают предусмотренные законодательством последствия, зависящие от степени его виновности.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka

Порядок действий продажи квартиры в залоге у банка

Порядок действий продажи квартиры в залоге у банка

Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов.

При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно.

Покупка квартиры в залоге. риски покупателя и порядок действий

По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток. Заключение Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):

  • Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;
  • Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;
  • Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете).

Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами.

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка? особенности и риски

Самое главное, если у вас идут большие просрочки не надо избегать общения с банковскими сотрудниками. Наоборот, если вы не можете платить по вашему ипотечному кредиту, в первую очередь надо обратиться в банк. Т.к. банк может дать вам «каникулы» и предложить более лояльные условия.

Так же можно зафиксировать сумму долга на время продажи вашей недвижимости. ТРАДИЦИОННЫЕ СХЕМЫ ПРОДАЖ КВАРТИР ИЗ-ПОД ЗАЛОГА. Вариант 1. Идеальный покупатель. Без перевода залога на нового собственника Нужен покупатель с прямыми деньгами, обладающей некой долей авантюризма.

1) В день проведения сделки покупатель помещает на расчетный счет заемщика сумму, необходимую для погашения кредита. В банковскую ячейку закладывается разница между суммой долга и продаваемой стоимостью объекта для расчетов с продавцом. 2) Подписывается Договор купли-продажи. 3) Продавец пишет расписку в получении всей суммы.

Практика современного риэлтора

Такая система дает возможность купить залоговую квартиру у банка на обоюдно выгодных условиях.

Основными причинами продажи залоговых квартир являются, как правило, невозможность выплаты ипотечного кредита или желание инвестировать средства в другой объект недвижимости (например, в случае объектов «долгостроев»). Отметим, что продажа залоговой недвижимости возможна только по решению суда, поскольку ст.

40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья. Соответственно, единственным выходом из сложного положения, возникшего между заемщиком и банком, является урегулирование спора в досудебном порядке и реализация объекта жилой недвижимости по обоюдному согласию.

Как купить залоговую квартиру?

Если вы предложите наиболее выгодную для банка сумму средств, то становитесь покупателем квартиры. Здесь можно скачать образец договора покупки квартиры у юридического лица. В остальном порядок действий практически не отличается, единственное – продавцом выступает юридическое лицо.


Важно Оно предъявляет другие документы для регистрации и составления документов (например, учредительную документацию и т.д.). Возможные сложности Специалисты убеждены, что самый сложный момент в сделке такого характера – убеждение покупателя.

Правосознание многих граждан недостаточно развито, поэтому, по их мнению, покупку таких объектов нельзя осуществлять.
Если квартира находится в залоге у банковской организации, то это негативно сказывается на её покупке, как минимум, в 70% случаев.

Сложности возникают также при осуществлении альтернативной сделки, поскольку заложенное жилье продается по особой схеме.

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Внимание Недостатки сделки: длительное время на оформления документов и риск возврата внесенных денег в судебном порядке в случае, если продавец откажется от сделки.

  • Если покупатель готов купить квартиру с обременением.

Данная процедура предполагает покупку жилья с последующим снятием обременения покупателем самостоятельно, после полной выплаты ипотечного кредита. В плане сохранности средств продавец находится в полной безопасности.

Недостатки сделки больше касаются покупателя: длительный вывод объекта недвижимости из-под залогового обременения, возможны дополнительные условия кредитования и повышение процентной ставки.

Как продать квартиру в залоге у банка?

Определенные риски существуют и при покупке залоговой квартиры на открытых торгах: бывший владелец объекта недвижимости может предъявить претензии банковской организации, в частности это может быть претензия о несоответствии условий квартиры параметрам, которые закреплены в договоре купле-продажи. Существенно рискует покупатель залогового имущества, если в реализуемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, причем это может быть выполнено автоматически, поскольку согласно действующему законодательству, дети после рождения прописываются вместе с матерью, и продавец не поставил об этом в известность покупателя. В качестве дополнительной гарантии в таких случаях специалисты рекомендуют оформлять титульное страхование. Также, специалисты не рекомендуют участвовать в торгах по продаже недвижимости, если отсутствует на то согласие первоначального заемщика.

Продажа квартиры находящаяся в залоге у банка

С самого начала (поиска потенциального покупателя) и до завершения все операции совершаются самим банком. Ячейки для взаиморасчетов также арендуются в том же самом банке.

Продавец при такой схеме избавлен от очень многих проблем, так как все операции сотрудники банка выполнят сами, включая регистрацию договора купли-продажи в Росреестре. Для покупателя участвовать в такой сделке – прямая выгода, в отличие от продавца.

Ему будет выделена ячейка, в которую покупатель внесет остаток от продажной стоимости за вычетом задолженности по ипотеке. Так как банк заинтересован в том, чтобы как можно скорее продать квартиру, то цена продажи обычно ниже среднерыночной.

И все же именно такие схемы – не редкость на рынке, поскольку банк может прямо выдвинуть условие кредитору – продажа только при непосредственном участии кредитной организации.

Как купить залоговую квартиру

Этот документ банк готовит в течении двух недель с момента списания средств по последнему платежу.

Следующий шаг — необходимо собрать пакет документов для подачи в Росреестр с целью снятия обременения, а именно: — документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи с использованием ипотечных средств), — закладная, которую банк обязан вернуть заемщику после закрытия кредита с отметкой об исполненном обязательстве, — письмо от банка об исполнении обязательств по кредитному договору (о котором говорилось выше), — заявление заемщика о снятии обременения, — паспорт заемщика, — квитанция об оплате госпошлины (Москва) за выдачу нового свидетельства. Пакет документов нужно подать в ближайшее отделение Управления Росреестра. На сегодняшний день документы для снятия обременения по ипотеке в Москве и области можно подать через районные МФЦ.

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка

В этом случае банк принимает решение в индивидуальном порядке с учетом проверки платежеспособности нового заемщика, и в случае получения разрешения от банковской организации кредитный договор переоформляется на покупателя ипотечной квартиры.

Сумма долга, выплаченная банку первоначальным заемщиком, возвращается последнему новым кредитором. Стоит отметить, что сделки по передаче ипотеки новому лицу требуют особого внимания при подписании всех договоров.
3.

Как купить залоговую квартиру у банка.

Источник: http://pbcns.ru/poryadok-dejstvij-prodazhi-kvartiry-v-zaloge-u-banka/

Продажа квартиры находящейся в залоге – Эксперт

Порядок действий продажи квартиры в залоге у банка

НЕ ПЕРЕЖИВАЙТЕ, если вы не можете выплачивать ипотеку – это не катастрофа.

Причинами продажи объектов из-под залога могут быть далеко не только трудности с выплатой ипотечного кредита.

Наиболее распространенными причинами продажи квартиры из-под залога являются: – улучшение жилищных условий собственника (который решил купить квартиру получше взамен той, за которую выплачивает ипотеку); – развод (супругам нужно поделить между собой ипотечную квартиру); – невозможность платить по принятым на себя обязательствам;

– и конечно другие факторы.

ЧТОБЫ НАЧАТЬ ПРОЦЕДУРУ НЕОБХОДИМО:

– получить разрешение от банка, а также выяснить, если у банка заградительные комиссии для подобных случаев;

– узнать, кто является держателем закладной на данный момент времени, т.к. закладную могли перепродать;

– проконсультироваться с риэлтором или ипотечным брокером, которые смогут помочь и проконсультировать по вопросу продажи, рассказать про динамику рынка, время экспозиции подобных объектов, потребительские предпочтения покупателей, ценовые ориентиры данных объектов недвижимости.

Самое главное, если у вас идут большие просрочки не надо избегать общения с банковскими сотрудниками. Наоборот, если вы не можете платить по вашему ипотечному кредиту, в первую очередь надо обратиться в банк. Т.к. банк может дать вам «каникулы» и предложить более лояльные условия. Так же можно зафиксировать сумму долга на время продажи вашей недвижимости.

ТРАДИЦИОННЫЕ СХЕМЫ ПРОДАЖ КВАРТИР ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Вариант 1. Идеальный покупатель. Без перевода залога на нового собственника Нужен покупатель с прямыми деньгами, обладающей некой долей авантюризма.

1) В день проведения сделки покупатель помещает на расчетный счет заемщика сумму, необходимую для погашения кредита. В банковскую ячейку закладывается разница между суммой долга и продаваемой стоимостью объекта для расчетов с продавцом.

2) Подписывается Договор купли-продажи.

3) Продавец пишет расписку в получении всей суммы.

4) Банк списывает ссудную задолженность и выдает заявление на снятие обременения.

5) Весь пакет документов сдается в УФРС, где сначала снимается обременение (3 дня), а после регистрируется переход права собственности (12 дней).

В результате покупатель получает квартиру без обременения. Вы спросите причем здесь авантюризм? Поясню. Покупатель передал часть своих денег до регистрации перехода права собственности на свое имя.

Банк эти деньги уже использовал для погашения кредита.

Что произойдет, если УФРС по какой то причине откажет в регистрации? Как вернуть деньги? Такое развитие событий не смущает только очень смелых покупателей.

Страховкой для покупателя в таком случае выступает составление предварительного договора купли-продажи или заключение целевого договора займа, обязательное получение расписки от продавца о полученной сумме денежных средств. При помещении остатка собственных средств продавца в арендованную банковскую ячейку необходима доверенность на брокера для исключения форс-мажорных обстоятельств.

Для того чтобы регистрация состоялась, требуется письменное согласие банка в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры.

Вариант 2. Покупатель не хочет заранее вносить денежные средства на расчетный счет продавца.

1) В день проведения сделки покупатель помещает деньги в две банковских ячейки, в одну из которых закладывается сумма долга (обычно ее закладывают на сотрудника службы безопасности банка), достаточную для полного досрочного погашения ипотеки. Во вторую ячейку закладывается разница между суммой долга и продаваемой стоимостью объекта для расчетов с продавцом.

2) После этих процедур идет подписание договора купли-продажи, банк выдает закладную без отметок о полном досрочном погашении, письмо от банка на согласие снятия обременения при условии обязательной последующей регистрации договора на имя покупателя без указания причин снятия обременения.

3) Далее документы передаются в УФРС, идет регистрация.

4) Происходит переход права собственности на имя нового собственника с сохранением обременения.

5) После этого сотрудник банка вынимает из своей ячейки остаток задолженности заемщика и вносит на расчетный счет.

6) Банк выдает справку о погашении кредита и о снятии обременения. Новый собственник идет в УФРС и снимает залог, обычно это делается в течении 3-х дней.

Это способ предпочтительнее для большинства покупателей. Осталось лишь выяснить работает ли ваш банк залогодержатель по такой схеме.

ИЗ ЛИЧНОГО ОПЫТА

В Росбанке мы такую сделку проводили. Больше того для покупки залоговой квартиры брали ипотечный кредит в том же Росбанке. Квартира регистрировалась с двумя залогами и после погашения продавцом своей задолженности одно обременение мы сняли.

В Сбербанке нам отказали в подобной схеме расчетов. Посоветовали найти покупателя по варианту 1. Такого покупателя нам удалось найти только со значительным дисконтом в цене, и этот вариант не устроил продавца. Он нашел способ взять потребительский кредит на сумму задолженности и досрочно погасить ипотеку. После снятия залога мы продавали уже необремененную квартиру.

На всякий случай пропишу Порядок снятия обременения по ипотеке

После внесения последнего платежа по кредиту заемщику необходимо затребовать письмо от банка – кредитора или банка – держателя закладной об исполнении обязательств по кредитному договору, а также выписку о состоянии ссудного счета. Этот документ банк готовит в течении двух недель с момента списания средств по последнему платежу.

Следующий шаг – необходимо собрать пакет документов для подачи в Росреестр с целью снятия обременения, а именно:

– документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи с использованием ипотечных средств),

– закладная, которую банк обязан вернуть заемщику после закрытия кредита с отметкой об исполненном обязательстве,

– письмо от банка об исполнении обязательств по кредитному договору (о котором говорилось выше),

– заявление заемщика о снятии обременения,

– паспорт заемщика,

– квитанция об оплате госпошлины (Москва) за выдачу нового свидетельства.

Пакет документов нужно подать в ближайшее отделение Управления Росреестра. На сегодняшний день документы для снятия обременения по ипотеке в Москве и области можно подать через районные МФЦ.

Согласно п.1 ст. 25 «Погашение регистрационной записи об ипотеке ФЗ №264» – срок снятия обременения по ипотеке составляет три рабочих дня с момента подачи заявлений залогодателя и залогодержателя.

Как видите, процедура снятия обременения по ипотеке совсем несложная и недолгая, зато дает собственнику полную свободу распоряжения своей собственностью.

Источник: https://rb-expert.ru/practice_of_modern_realtor/prodat_kvartiru_nakhodyashchuyusya_v_zaloge.html

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

Порядок действий продажи квартиры в залоге у банка

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель – оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу.

После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки.

Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика.

Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки.

Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона.

Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев.

При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств.

В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа.

Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке.

Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости.

Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий.

Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам.

При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру.

Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости.

Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении – универсального приёма прав при получении наследства.

При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Источник: https://credits.ru/publications/222400/mozhno-li-prodat-nahodyaschuyusya-v-bankovskom-zaloge-nedvizhimost

Покупка квартиры в залоге. Риски покупателя и порядок действий

Порядок действий продажи квартиры в залоге у банка

Одна из форм сделок с недвижимостью – продажа квартир, находящихся в залоге у банка, приобрела распространение сравнительно недавно и стала неизбежным следствием развития ипотечного кредитования. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru будут рассмотрены привлекательные стороны подобных сделок, а также риски, с которыми приходится сталкиваться покупателям.

Бытует мнение, что покупка квартиры в залоге является предприятием настолько выгодным, что хорошую квартиру в приличном районе можно приобрести практически за бесценок. Это в корне неверное мнение, поскольку квартира, даже если она находится под залоговым обременением, не утрачивает своей реальной ценности.

Однако квартира под залогом все равно представляется выгодным приобретением. Как правило, подобная сделка может привести к экономии порядка 15-20% рыночной стоимости, что, безусловно, является серьезным плюсом.

Указанная экономия является платой за относительную сложность операции, а также за возможные риски со стороны покупателя.

Кроме того, сделки с залоговыми квартирами часто предполагают определенную срочность, что делает их подготовку достаточно суматошным (при всей ответственности) занятием.

Причины продажи залоговой квартиры

Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

  • Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;
  • Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону – необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;
  • В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой

Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов.

При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно.

Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.

Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.

Приобретение залоговой квартиры  является более сложной сделкой, поскольку предполагается участие третьей стороны – банка, который наложил залоговое обременение, и продать квартиру можно только с его согласия.

Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки.

Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании),  который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.

Схемы приобретения залоговой квартиры

Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:

  1. Продажа с погашением кредита покупателем

Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;

  1. Договор купли-продажи с участием банка

Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет).

При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры.

Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;

  1. Продажа через смену залогодателя

Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.

По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя

Преимущества и недостатки схем продажи

Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя.

Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль.

Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартиры¸ а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.

Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.

При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.

Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств.

Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры. Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней.

Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.

В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.

Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является, по мнению экспертов RealtyPress.ru, наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием.

Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры).

Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.

После получения  от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.

Заключение

Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):

  • Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;
  • Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;
  • Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете).

Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами.

Однако в погоне за экономией не стоит забывать о том, что только грамотное планирование и тщательная подготовка сделки поможет предотвратить откровенное мошенничество или неприятные последствия, возникающие вследствие «внезапного» появления подводных камней.

Привлечение профильных специалистов (соответственно, расходы на оплату их усилий) – риэлторов, юристов, может помочь сохранить деньги покупателя, который является в  трехсторонней сделки звеном, в наибольшей степени подверженным риску.

Realtypress.ru

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_10616.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.