+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Содержание

Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Поэтому далее будем говорить об объектах недвижимости, реализация которых облагается НДС.Стоит также отметить, что реализация земли (имеем в виду земельные участки, на которых расположена недвижимость) не признается объектом налогообложения в силу пп. 6 п. 2 ст.

146 НК РФ. Кто уплачивает НДС? Как уже было отмечено, гл.

21 НК РФ установлены два способа уплаты НДС иностранными налогоплательщиками в зависимости от наличия постановки «иностранцев» на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика (или попросту — от учета в налоговом органе).

Если «иностранец» состоит на налоговом учете — он платит НДС самостоятельно, если не состоит — удержанием (из его доходов) и перечислением налога в бюджет занимается тот, кто состоит на учете (то есть налоговый агент — п. п. 1, 2 ст. 161 и п. 3 ст. 166 НК РФ).

Оформление недвижимости в россии на иностранную компанию

Так, лица, не являющиеся гражданами стран ЕС и ЕЭЗ, не могут приобретать такие земельные участки в Венгрии, Латвии, Литве, Словакии и Эстонии, а в Албании, Македонии, Сербии и Хорватии данный запрет распространяется даже на граждан Евросоюза.

Можно ли иностранцам купить недвижимость в росcии? В настоящее время права иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства на приобретение в собственность земельных участков в России определяются Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами.


Земельный кодекс также ограничивает для иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц возможность получить земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, на бесплатной основе.

Неправильно набран адрес, или такой страницы на сайте больше не существует

Важно А вот если компания сама занимается решением всех задач, то возникают признаки образования постоянного представительства.

В таком случае надо зарегистрировать филиал и вести деятельность, связанную с управлением недвижимостью через него.
Налогообложение тогда будет аналогично второму случаю с российской компанией (24% с дохода).

И платить будет самостоятельно. При этом финансирование всех расходов будет идти от иностранной головой компании.

И прибыль будет в итоге переводиться на головной офис. При этом уже никаких налогов взиматься не будет, так как это не дивиденды.

Продажа Но это мы рассматривали только вариант владения недвижимость в целях сдачи ее в аренду. А если мы планируем продать эту недвижимость со временем.
В таком случае надо учитывать уже другие моменты. Удобнее может быть вариант оформления недвижимости на российскую компанию с учредителем – иностранной.

Недвижимость “иностранца”: продаем и покупаем (зайцева с.н.)

Внимание Какой (в целом) напрашивается вывод? Похоже, что с внедрением новых информационных технологий институт налогового агентства постепенно утрачивает свое значение. Имея полную информацию, налоговики в состоянии проконтролировать уплату налога самим налогоплательщиком, а не перекладывать это бремя на налоговых агентов.

Однако считать архаизмом понятие «налоговый агент» явно рано. При этом (в первую очередь) мы заостряем внимание российских покупателей.С одной стороны, если факт учета в налоговом органе иностранным продавцом имущества будет подтвержден, обязанностей выполнять роль налогового агента у российской организации не возникает.

Как иностранцу купить недвижимость в россии в 2017

При этом, законодательство и процедуры оформления покупки недвижимости в России значительно приблизились к стандартам наиболее развитых европейских стран, таких как Германия, Франция, Бельгия.

Вместе с тем, в отличие от многих европейских государств, где покупка квартир, домов, участков и другой недвижимости иностранцами (не гражданами) ограничена и часто требует получения разрешения муниципальных и даже федеральных властей, иностранец может в России купить квартиру, загородный дом, гараж и даже землю без дополнительных разрешений.

Исключение составляют случаи, прямо установленные законом, и не имеющие отношения к большинству иностранных граждан.

Оформление недвижимости через оффшор

Решение: Клиенту было дано заключение по вышеуказанным вопросам, в котором было разъяснено следующее:

  • иностранные организации и граждане могут приобретать в России и, в частности, в городе Москве права собственности или иные вещные права на недвижимость любого характера (жилая, нежилая, коммерческая и т.д.) наравне с российскими организациями и гражданами, с рядом исключений;
  • если иностранная компания (нерезидент) — покупатель недвижимости в Москве, она подлежит постановке на налоговый учет в российском налоговом органе по месту нахождения данной недвижимости.

Возможности покупки иностранной компанией в москве объекта недвижимости

Данная операция также подлежит налогообложению на территории РФ. Если мы говорим о стране, с которой есть Соглашение об избежании двойного налогообложения, то возможно применение оговоренных льготных ставок.

Так, например, в случае с кипрской компанией ставка налога на дивиденды, удерживаемая в России при распределении, составит 5-10%. Оформление недвижимости на иностранную компанию с филиалом в России Здесь надо отметить, что вопрос возникновения постоянного представительства у иностранной компании при владение недвижимостью на территории России очень тонкий.

Если компания просто владеет недвижимостью, не обслуживает ее самостоятельно, не занимается регулярными поисками арендаторов на территории страны, то постоянного представительстве не возникает. Например, все эти вопросы для иностранной компании решают профессиональные посредники.
Это можно назвать «пассивное владение» активом.

Источник: http://advokat-burilov.ru/pokupka-nedvizhimosti-v-rossii-inostrannoj-kompaniej/

Налог с иностранной организации при продаже недвижимости в России | Гордон и Партнеры

Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Вопрос фирмы из Германии:

Какой налог заплатит иностранная фирма, при продаже квартиры в России, находящейся в собственности более 5 лет.

В наличии есть договор купли продажи квартиры, свидетельство о собственности на квартиру оформлено на иностранное юридическое лицо. Представительства на территории России нет.

Если нужно платить налоги, то какие, как и где должно их платить иностранная организация.
Ответ:

Точно ответить на поставленный вопрос не представляется возможным в виду недостаточности сведений о деятельности организации и о сделке.

Вместе с тем, можно с уверенностью утверждать: в виду обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России, которая ведется с применением электронно вычислительных машин, под контроль налоговых органов попадают 100% сделок с недвижимостью, расположенной на территории России. Не будет исключением и сделка, указанная в вопросе.

Рекомендуем для правильной подготовки и оформления договора купли продажи недвижимости до его подписания получить очную консультацию специалиста по налогам.

По нашему мнению, в описанной ситуации иностранной организации необходимо руководствоваться следующим.

Согласно статьям 306-309 Налогового кодекса РФ иностранные организации признаются плательщиками Налога на прибыль организаций в случае реализации расположенного на территории РФ недвижимого имущества.

Это правило действует и в тех случаях, если деятельность иностранной организации на территории России не образует постоянного представительства.

Особенности налогообложения дохода иностранной организации не имеющего постоянного представительства на территории России от продажи недвижимости установлены ст.309 НК РФ.

В частности, налогообложение полученного дохода иностранной организации от продажи недвижимости в России подлежат налогообложению у источника его выплаты – у покупателя (ч.2 ст.309 Налогового кодекса РФ).

Это означает, что покупатель является налоговым агентом иностранной компании-продавца по налогу на прибыль организаций в отношении дохода от продажи российской недвижимости.

Налоговый агент обязан из цены недвижимости по договору исчислить (рассчитать), удержать и уплатить в российский бюджет налог на прибыль за иностранную организацию. В результате покупатель уплатит иностранному продавцу за недвижимость сумму меньше чем она указана в договоре на сумму удержанного налога на прибыль.  При этом российский покупатель обязан подать за иностранную организацию налоговую декларацию по налогу на прибыль.

При исчислении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль сумму полученного дохода от продажи российской недвижимости можно уменьшить на расходы по правилам статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Сумму налога на прибыль с дохода от продажи недвижимости иностранная организация рассчитывает  по налоговой ставке 20%.

Порядок исчисления, уплаты налога и оформления и подачи налоговой декларации зависит от конкретных обстоятельств проведения сделки. Решающим обстоятельством для налогообложения сделки является статус покупателя недвижимости. Налоговым агентом по налогу на прибыль может быть российское юридическое лицо.

Если у иностранного продавца недвижимость, расположенную в России, покупает физическое лицо, по правилам Налогового кодекса РФ гражданин не является налоговым агентом иностранного продавца по налогу на прибыль организаций.

В таком случае   исчислить и уплатить налог на прибыль организаций в России должна сама иностранная организация– продавец недвижимости.

При этом иностранная организация обязана предварительно подать соответствующую налоговую декларацию.

Подавать налоговую декларацию и уплачивать налог иностранная организация обязана по месту нахождения проданной недвижимости в России.

Вместе с тем, межгосударственные соглашения РФ и государства налогового резидентства иностранной организации об избежании двойного налогообложения могут устанавливать особенности налогообложения.

Например, согласно пункту 1 статьи 13 межгосударственного соглашения Российской Федерации и Федеративной республикой Германия от 29.05.1996г.

 «Об избежании двойного налогообложения …»: Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства (Германия) от отчуждения недвижимого имущества, которое расположено в другом Договаривающемся Государстве (в России), могут облагаться налогом в этом другом Государстве (в России).

Гордон А.Э,

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/nalog-s-inostrannoy-organizacii-pri-p/

Купля и продажа недвижимости через оффшор: схемы, налоги и оформление недвижимости

Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Оформление недвижимости через оффшорную компанию очень популярно как для бизнес проектов, так и для частных лиц.

Во-первых, при помощи оффшора владеть объектами недвижимости можно анонимно и не нужно будет объяснять органам налоговой службы откуда взялись деньги.

Во-вторых, когда активами владеет иностранная фирма, никто не сможет их «отжать», рейдерские атаки не будут иметь успеха, и не важно это частный дом или завод.

Ну и в третьих, приятный бонус – это оптимизация налогов при продаже недвижимости или сдаче объектов в аренду.

Через оффшор можно владеть недвижимостью в любом государстве, где это позволительно для иностранных компаний с точки зрения законодательства. Если же законодательства страны не дает возможности оффшорной компании владеть объектом имущества напрямую, тогда оффшор учреждает местное предприятие в желаемой стране.

В России иностранные фирмы могут владеть недвижимостью напрямую.

На оффшорную компанию можно перевести имущество, которым Вы уже владеете.

Не важно, что это квартира, особняк, завод или дачный участок.

Для этого нужно зарегистрировать компанию в любой подходящей юрисдикции. Затем подарить или продать по заниженной стоимости объект имущества своей же фирме. Или при покупке чего-либо из недвижимости, сразу же покупать эту собственность на заранее зарегистрированный оффшор.

Если в дальнейшем нужно совершить какие-то сделки с такой недвижимостью, то процесс очень упрощается, так как все сведется к операциям с акциями оффшорного предприятия.

Намного проще оформить передачу акций оффшорной компании нежели традиционную сделку купли – продажи имущественных активов. Не говоря уже о минимизации налогов.

Ведь при продаже недвижимости, оформленной через иностранную юрисдикцию, продается сам оффшор, а собственник недвижимости не меняется – отсюда и налога на прибыль не возникает.

[adsense-1]

И не важно сколько будет перепродаваться квартира или дом, его собственником всегда будет оффшорная компания, а меняться будут только владельцы.

Если офис нужно сдать в аренду иностранцам, то им тоже будет проще и понятнее работать с оффшором, а не вникать в местное законодательство России или Украины.

Если нужно передать недвижимость по наследству, то можно акции иностранной фирмы отдать в трастовое управление, а бенефициаром указать лицо, которое получит это наследство.

Для оформления недвижимости можно использовать компании из классический юрисдикций – Британские Виргинские Острова, Белиз, Сейшелы, Невис и др., или европейские – Кипр, Великобритания, Нидерланды и др.
[adsense-1]

Замечу, что регистрация должна быть материально оправдана, оформлять покупку однокомнатной «хрущевки» через оффшор никто не станет.

Популярные схемы

Рассмотрим некоторые схемы с использованием иностранных компаний при сделках с недвижимостью.

Через продажу акций

Самая простая схема – это продажа акций оффшорной компании, на которую оформлена недвижимость.

Новый собственник недвижимости становится владельцем оффшорной компании после перечисления средств на счет продавца, бенефициара оффшора.

На руках у нового владельца будет договор купли – продажи акций, подписанный прежним владельцем.

Этот договор передается столько раз, сколько продается имущество.

Достоинством этой схемы является анонимность и отсутствие налогов.

Недостаток тот, что если Вы захотите продать свою недвижимость, то покупателя будет найти сложно.

Ведь нужно чтобы человек был готов отдать свои немалые деньги в обмен на договор купли – продажи акций «на предъявителя» оффшорной компании.

Через корпоративные права

Более качественная схема, заключается в том, что и продавец, и покупатель открывают еще по одной оффшорной компании, которые и будут продавать и покупать корпоративные права (то есть акции) фирмы, владеющей недвижимостью.

Реальные собственники имущества (продавец и покупатель) будут заключать договор, как доверенные лица оффшорных компаний.

Законодательство РФ, Украины не запрещает своим резидентам выступать в роли доверенных лиц, никаких дополнительных разрешений для этого не надо, все легитимно.

Вопрос «откуда взялись деньги?» относится к оффшорной компании, а не к доверенному лицу, которые не должны отчитываться об источниках своих доходов.

При желании договор можно нотариально заверить, прописать реальную сумму сделки, расчет можно произвести в наличной или безналичной форме.

Схема из трех оффшоров более надежна, по сравнению с первой.

Перепродажа ООО

Возможен вариант, когда иностранная фирма № 1 учреждает предприятие в РФ (это относится и к большинству стран бывшего Союза), самый оптимальный вариант ООО. Объект недвижимости оформляется на российское ООО. Далее продается российская фирма, покупатель оффшорная компания № 2.

На территории РФ интересы оффшорных компаний № 1 и № 2 представляют физические лица, резиденты РФ, действуют по доверенности.

Договор заключается по полной рыночной стоимости.

Продавец должен заплатить налог у источника в РФ.

Если же эта фирма будет зарегистрирована в одной из стран, с которыми подписано Соглашение об избежании двойного налогообложения, но налог у источника отсутствует.

Для регистрации компании № 1 хорошо подходит Кипр.

[adsense-1]

При построении схемы, а также выборе юрисдикции для оффшора необходимо учитывать ряд факторов – в первую очередь необходимо ознакомиться с основными положениями законодательства той страны, где находится объект имущества, а также будет ли эта недвижимость жилая или нежилая, будет ли она для личного пользования или для коммерческой деятельности и т.д.

Остались вопросы?

Напишите нам:

Источник: http://taxzilla.info/offshore-real-estate/

/ Таможенное право / Выгодно покупать собственность в россии на иностанные компании

Регистрируя объекты недвижимости на офшорную компанию, вы получаете возможность не афишировать свое имущество на родине.

  • Для получения вида на жительство или гражданства. Если вы планируете переезд в другое государство, то вы должны знать, что одним из наиболее быстрых и удобных способов получения вида на жительство, а позже – и гражданства является покупка недвижимости в выбранной для переезда стране. Здесь есть один интересный нюанс, также позволяющий использование офшорной схемы: при необходимости можно оформить дом или квартиру на офшорную компанию и указать свое имя в списке ее соучредителей.

Важно

Естественно, что инвесторы стали вдвойне внимательно и осторожно относиться к приобретению зарубежного жилья, если главная цель покупки – надежное вложение средств.

Но стоит ли вообще сейчас рассчитывать дом за рубежом как на финансовый инструмент, или лучше ориентироваться только на покупку «для собственного использования»? Чем выгодна зарубежная недвижимость? Вероятная финансовая выгода от покупки зарубежной недвижимости складывается из прибыли от перепродажи собственности по более высокой цене и потенциальному доходу от сдачи в аренду.

Но на быстрый рост стоимости можно было рассчитывать до кризиса, сейчас же на большинстве рынков цены на недвижимость либо стабильны, либо продолжают снижаться. «Точек роста» немного, и как долго будет продолжаться их ралли – вряд ли можно предугадать.

Преимущества владения недвижимостью в россии зарубежной компанией

В случае, если физическое лицо берет кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка по кредиту в иностранном банке составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование кредитными средствами [3]. Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35% [4].

2. Налоги при владении и использовании недвижимости за рубежом Чаще всего зарубежная недвижимость приобретается либо для личного пользования (например, место отдыха), либо для сдачи в аренду.

Как с выгодой управлять российской недвижимостью из-за рубежа

Внимание

Для определения окончательных налоговых обязательств резидентом РФ по общему правилу признается физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчетного календарного года[1]. Объектом налогообложения физических лиц-налоговых резидентов РФ признаются как доходы от источников в РФ, так и доходы от источников за пределами РФ, т.е.

общемировой доход[2].
в этом случае покупатель может получить налогооблагаемую выгоду от экономии на процентах по займу / кредиту. А также налогообложению могут подлежать доходы, связанные с использованием зарубежной недвижимости.

Налоги в россии для владельцев недвижимости за рубежом

Данная операция также подлежит налогообложению на территории РФ. Если мы говорим о стране, с которой есть Соглашение об избежании двойного налогообложения, то возможно применение оговоренных льготных ставок.

Так, например, в случае с кипрской компанией ставка налога на дивиденды, удерживаемая в России при распределении, составит 5-10%.

Оформление недвижимости на иностранную компанию с филиалом в России Здесь надо отметить, что вопрос возникновения постоянного представительства у иностранной компании при владение недвижимостью на территории России очень тонкий.

Если компания просто владеет недвижимостью, не обслуживает ее самостоятельно, не занимается регулярными поисками арендаторов на территории страны, то постоянного представительстве не возникает. Например, все эти вопросы для иностранной компании решают профессиональные посредники.
Это можно назвать «пассивное владение» активом.

Владение недвижимостью в россии через иностранные компании

Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование кредитными средствами над соответствующим пороговым значением (9% годовых или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ соответственно[3]). Ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35%.

Физическое лицо должно самостоятельно задекларировать такой доход, то есть отразить в своей налоговой декларации по НДФЛ за соответствующий налоговый период и представить декларацию в налоговый орган.


С 1 января 2018 года были введены дополнительные условия (в пользу налогоплательщика) для признания материальной выгоды налогооблагаемым доходом.

Недвижимость за рубежом – выгодна или нет?

Общий уровень налоговой нагрузки зависит, в первую очередь, от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России.

Если недвижимость оформлена на физическое лицо — Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%. В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость.

Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачета уплаченного за границей налога при уплате НДФЛ в России.

В соответствии с положениями российского налогового законодательства, доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ[12].

При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.
Покупка недвижимости за рубежом не облагается налогом в России. Исключение – покупка в кредит по ставке менее 9% годовых в валюте.

Доход от аренды заграничной недвижимости облагается в РФ по ставке НДФЛ 13%. Учитываются налоги, заплаченные в другой стране. При продаже зарубежной недвижимости через 5 лет и более после покупки собственник освобождается от налогов в России.

[1] п. 2 ст. 207 НК РФ [2] п. 1 ст. 209 НК РФ [3] пп.Антон Харисов, генеральный директор консалтинговой компании FreeDom говорит, что если сравнивать инвестиции в зарубежную недвижимость с вложениями в банковский сектор, то доход от сдачи в аренду будет выше, чем валютные вклады.

Сравнивая с российской недвижимостью, нужно смотреть на предпочтения инвестора в ближайшей перспективе и на какую валюту он делает ставку. Для многих инвесторов выбор между зарубежной и российской недвижимостью — это не столько вопрос выгоды, сколько надежности и личного комфорта.

Недвижимость — это долгосрочный актив, говорит Антон Парыгин. Если банковский депозит можно закрыть за пять минут, то продажа недвижимости всегда занимает какое-то время. С другой стороны, вложения в правильную недвижимость гораздо надежнее депозитов и тем более акций.

Доходность валютных депозитов в российских банках сопоставима с доходностью от аренды на рынке зарубежной недвижимости.

Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ.

А значит, на них распространяется российское налоговое законодательство.

Нужно ли платить сборы в России, если покупаешь квартиру за границей? Предусмотрены ли для резидентов ежегодные налоги на зарубежную недвижимость? И по каким ставкам облагается доход от продажи объекта в другой стране? Этот материал посвящен важнейшим юридическим вопросам, которые касаются всех покупателей недвижимости за границей. Сохраните статью, чтобы не потерять.Публикация подготовлена при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.

1. Налоги при покупке недвижимости за рубежом Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости будут возникать только у налоговых резидентов РФ.

Были примеры, когда рентабельность составляла 20-25% в год. Юлия Титова отмечает, что есть объекты, места, города и районы, где всегда можно и нужно покупать. Например, при не самой радужной картине в Испании в целом, покупка в Барселоне, скорее всего, будет выгодна. Антон Парыгин говорит, что недвижимость, безусловно, должна сдаваться в аренду.

Пустующая недвижимость на любом рынке принесет только убытки. Из курортных рынков можно обратить внимание на стабильно растущую Турцию, продолжает Антон Парыгин.

В странах Южной Европы в отличие от Турции все еще продолжается снижение цен. Из стран старой Европы лучше всего себя чувствуют рынки недвижимости Германии и Великобритании. В Германии недвижимость по-прежнему сильно недооценена, а в Великобритании очень много выгодных «пакетных» предложений для инвесторов.

Источник: http://strahovanie58.ru/vygodno-pokupat-sobstvennost-v-rossii-na-inostannye-kompanii/

Покупка недвижимости за рубежом

Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Сейчас многие наши клиенты интересуются вопросом приобретения недвижимости за рубежом. Причины для этого могут быть абсолютно разными: от простого вложения денежных средств до получения второго гражданства. Однако, задумываясь о таком серьезном шаге, необходимо помнить и о последствиях, которые возникнут после его свершения.

Приобретение зарубежной недвижимости для российских граждан не влечет обязанности платить налог на имущество и местные налоги по зарубежной недвижимости в России.

Купленная заграничная недвижимость облагается налогами по законам той страны, на территории которой она находится, поэтому, приняв решение о покупке недвижимости за границей, перед гражданином Российской Федерации может стать вопрос о способе оплаты зарубежного налога на недвижимость.

Следует отметить, что осуществление расчета за куплю недвижимости через банковский счет имеет ряд преимуществ, таких как:

  • Отсутствие необходимости декларирования денежной суммы, вывозимой из страны;
  • Простота доказывания оплаты в суде, при возникновении проблем.

Кроме того, выбирая для оплаты счет, открытый в зарубежном банке, можно снизить затраты на комиссию при переводе денежных средств со счета на счет. При этом не следует забывать о том, что в соответствии с налоговым законодательством РФ, налоговые резиденты государства обязаны в течение месяца уведомить налоговые органы об открытии банковского счета в другой стране.

В случае приобретения зарубежной недвижимости в кредит, необходимо быть предельно внимательным, так как российское законодательство не будет нарушено лишь в том случае, когда суммы кредитов в иностранной валюте:

  • перечислены на счета резидентов РФ, открытые в банках стран – членов ОЭСР или ФАТФ;
  • получены по кредитным договорам с организациями-нерезидентами РФ, являющимися агентами правительств иностранных государств, а также по кредитным договорам, заключенным с резидентами государств – членов ОЭСР или ФАТФ на срок свыше двух лет.

В иных случаях валютная операция признается незаконной. Поэтому если кредит берется в стране, не являющейся членом ОЭСР или ФАТФ, то сумма средств должна быть перечислена на российский счет.

Когда недвижимость уже приобретена и возникло желание сдавать её в аренду, следует быть готовым к регулярному контакту с отечественными налоговыми органами. Арендная плата с недвижимости является доходом, который подлежит обязательному налогообложению, только в данном случае налог взымается как Россией, так и страной, на территории которой расположена недвижимость.

Ставка налога в РФ на доход, полученный от аренды зарубежной недвижимости, составляет 13%, налоговые ставки от аренды в других странах варьируются, более подробно они будут рассмотрены ниже на примере Германии, Франции, Испании, Черногории, Чехии и Болгарии.

Возвращаясь к валютному законодательству и его соблюдению, можно отметить, что в случае, если денежные средства от аренды недвижимого имущества поступают на счет,  открытый в банке одной из стран – членов ОЭСР или ФАТФ, то зачисление денег не будет нарушением валютного законодательства. Помимо этого, не будут являться нарушением валютного законодательства переводы:

  • денежных средств резидентов со своих же счетов, открытых как в уполномоченных российских банках, так и в банках, расположенных за пределами РФ;
  • переводов физическим лицом — резидентом иностранной валюты из России в пользу иных физических лиц – резидентов на их счета, открытые в иностранных банках в суммах, не превышающих суммы в эквиваленте 5 тыс. долл. в течение одного операционного дня через один уполномоченный банк.

При продаже зарубежного недвижимого имущества важно держать в памяти, что при перечислении полученного дохода напрямую на счет в зарубежный банк, российского налогового резидента может ожидать штраф от ¾ до одного размера суммы валютной операции, так как она, в соответствии с ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле в Российской Федерации», будет признана незаконной.

Для того, чтобы избежать нарушения и необходимости переводить денежные средства за продажу недвижимого имущества в Россию, собственник может приять деньги на счет юридического лица – своей компании или нанятой фирмы агента.

Перевод российским гражданином денежных средств на свой счет в Европе, а потом — на счет в России,  не освобождает его от ответственности, а только усугубляет ситуацию. Формально это будет двойным нарушением закона и может повлечь за собой двукратный штраф.

Что касается налогообложения, если недвижимость продается в стране, с которой Россия заключила соглашение об избежании двойного налогообложения, налог на прибыль от продажи уплачивается только в том случае, если местный налог ниже российского. Как правило, если россиянин продает недвижимость в Европе и уплачивает налог там, то в России уплачивать налог необходимости не возникнет.

Приобретение, аренда, продажа недвижимости в Германии

Затраты на содержание недвижимости в Германии включают в себя:

  • налоги
  • страховые взносы
  • оплату услуг управляющей компании
  • коммунальные платежи
  • для тех, кто приобрел жилье в ипотеку – ежемесячные взносы по кредиту.

После приобретения недвижимости необходимо  будет оплатить налог на недвижимость (Grundsteuer), который рассчитывается по формуле:

0,35 % от оценочной стоимости недвижимости умножается на коэффициент, который варьируется в зависимости от населенного пункта.  

3.5%Бавария, Саксония
4.5%Гамбург
5.0%Баден-Вюртемберг, Бремен, Мекленбург, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Тюрингия
6.0%Берлин, Гессен
6.5%Бранденбург, Северный Рейн-Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн

Если недвижимость сдается в аренду, необходимо оплатить  налог на прибыль (Einkommensteuer). Чем выше прибыль, тем выше процентная ставка налога.

Единоличный плательщикСупружеская параСтавка
От (EUR)До (EUR)От (EUR)До (EUR)%
08 652017 3040
8 65353 66517 305107 33014
52 666254 446107 331508 89242
254 447И выше508 893И выше45

При продаже недвижимости  в Германии, прибыль от продажи подлежит налогообложению, если между покупкой и продажей прошло менее 10 лет.

Налог рассчитывается по прогрессивной шкале до 45% и будет также зависеть от размера полученного дохода с продажи, от того кто владел недвижимостью и для каких целей она использовалась.

Между России и Германией существует соглашение об избежании двойного налогообложения, поэтому налог будет уплачиваться в стране происхождения дохода и затем указываться в налоговой декларации в России

Юридически значимые действия с недвижимостью во Франции

Желающие приобрести собственность во Франции должны будут оплатить, помимо стоимости все нотариальные издержки(frais de notaire), связанные с переоформлением недвижимости:

  • гонорар нотариуса(émoluments)
  • регистрационный сбор (droit d’enregistrement)
  • сбор за публикацию объявлений о сделках с недвижимым имуществом(taxe de publicité foncière) или НДС(TVA) в случае покупки новой недвижимости
  • пошлину за осуществление сделки с недвижимостью (droit de mutation), которая составляет 5,8%

Доход, полученный от недвижимости облагается налогом по прогрессивной ставке, в зависимости от размера получаемого дохода:

Доход (EUR)Ставка
До 9 7000%
От 9 701 до 26 79114%
От 26 792 до 71 82630%
От 71 827 до 152 10841%
Свыше 152 10945%

Во Франции существует 2 режима налогообложения:

  • упрощенный- BIC (применяется если сумма дохода от аренды включая charges не превышает 32 900€/год, тогда 50% от суммы будут облагаться прогрессивным налогом на прибыль)
  • обычный rég reel d’imposition (применяется, когда доход свыше 32 900€/год налогообложению подлежит сумма дохода за вычетом затрат)

Приобретая недвижимость в Испании напрямую от застройщика, необходимо будет оплатить налог на добавленную стоимость (IVT) в размере 10%, а также гербовый сбор, ставка которого равна 0,5 – 1,5 %

Что касается вторичной недвижимости, ставка варьируется от 6 до 10% в зависимости от города, в котором она приобретается. Так в Мадриде ставка равняется 6%, на Канарских островах – 6,5%, а в Андалузии, Валенсии, Каталонии и на Балкарских островах она может достигать 10%.

При продаже недвижимого имущества в Испании выплачивается налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Ставки налога на прирост капитала разнятся в зависимости от суммы полученного дохода: 

до 6000 евро19%
6001 – 50000 евро21%
более 50 000 евро  23%

При сдаче недвижимости в Испании в аренду владелец уплачивает ежегодный налог в размере 24%.

Даже если недвижимость не сдается в аренду, власти все равно взимают налог на доходы с владельцев-нерезидентов, из расчета 24% из 2% от кадастровой стоимости.

Недвижимость в Чехии

При приобретении недвижимости в Чехии, обязанность по оплате налога на передачу собственности (4 %) до 1 ноября 2016 года лежит на продавце, после указанной даты эти 4% должен будет оплатить покупатель, кроме того, при приобретении первичной недвижимости покупателю нужно заплатить НДС, ставка которого — 21 %. Регистрационные сборы составляют 0,01–0,02 % от стоимости объекта.

При продаже недвижимости с продавца взимается налог по ставке 3% от реальной цены продажи. Если сделка заключена на более высокую цену, то налог рассчитывается с нее, если на более низкую, налоговая инспекция может самостоятельно досчитать продавцу налог.

Продавая недвижимость также следует учесть некоторые обстоятельства, влияющие на то, следует ли продавцу включать доход от продажи недвижимости в налогооблагаемую базу подоходного налога или нет. Избежать уплаты подоходного налога с продажи недвижимости можно, при соблюдении одного из условий:

– продавец владел недвижимостью не менее 5 лет

– продавец владел недвижимостью и бы в ней прописан на протяжении не менее двух лет.

– продавец не выполняет ни одно из двух условий, но в течение 1 года после продажи недвижимости использует эти средства для финансирования (покупки, строительства, оплаты ипотеки) другой жилой недвижимости.

Если же ни одно из этих условий не выполняется, продавец должен будет, помимо названных 3% с продажи, заплатить и 15% в виде подоходного налога.

Недвижимость в странах Восточной Европы

Налогообложение недвижимости в Черногории и Болгарии довольно демократично, по сравнению с другими европейскими странами.

Кроме того, приобретение недвижимого имущества в указанных странах предоставляет возможность российским гражданам без особых трудностей получить вид на жительство.  

ЧерногорияБолгария
Покупка недвижимости
  • 3 %
  • 0,1 – 1% от кадастровой стоимости
  • 4 – 5 % от стоимости объекта
  • Ежегодный налог на недвижимость – 0,15%
  • вывоз мусора – 0,2%
Аренда недвижимости9%10%
Продажа недвижимости9% + 4% в РФ10% + 3% в РФ

В настоящей статье представлена базовая информация о налогообложении сделок с недвижимостью, валютном контроле и последствиях его нарушения.

Разобраться в нюансах, определить точные размеры налоговых ставок и способы их оптимизации Вам помогут специалисты по налогообложению консалтинговой компании Niemands.

Источник: https://niemands.ru/press-centr/articles/pokupka-nedvizhimosti-za-rubezhom

Преимущество использования оффшора для владении недвижимости

Покупка недвижимости в россии иностранной компанией

Помимо преимуществ, которые дает использование офшоров в бизнесе, офшорные компании также представляют собой удобный инструмент заключения сделок с недвижимостью.

Независимо от того, планируете ли вы приобрести квартиру в центре мегаполиса, бунгало на берегу океана или же офисное здание в развитом европейском государстве, вы всегда можете оформить покупку на иностранную компанию.

Эта схема позволяет добиться максимального уровня конфиденциальности, а также может быть использована для оптимизации налогообложения.

Зачем оформлять недвижимость через офшор

Оформление сделок с недвижимостью через офшор – неизменно востребованная услуга, к которой прибегают как предприниматели, так и частные лица. Аналитики Global Corporate Consulting рекомендуют использовать офшоры при оформлении сделок с недвижимостью в таких целях:

  1. Для того, чтобы свести к минимуму риски, связанные с рейдерскими захватами. К сожалению, рейдерские атаки – достаточно распространенное явление в странах СНГ. Поэтому, чтобы обезопасить себя, свою семью и свое имущество, в ряде случаев имеет смысл оформить недвижимость, которой вы владеете, на офшорную компанию.
  2. Для сдачи объекта в аренду. Если вы планируете приобрести и сдавать в аренду дом, квартиру, склад или офисное помещение, вы можете оптимизировать налогообложение, зарегистрировав такой объект через офшор в стране, налоговая система которой устроит вас больше всего.
  3. С целью конфиденциальности. Один из главных плюсов использования офшоров – это гарантированно высокий уровень конфиденциальности. Регистрируя объекты недвижимости на офшорную компанию, вы получаете возможность не афишировать свое имущество на родине.
  4. Для получения вида на жительство или гражданства. Если вы планируете переезд в другое государство, то вы должны знать, что одним из наиболее быстрых и удобных способов получения вида на жительство, а позже – и гражданства является покупка недвижимости в выбранной для переезда стране. Здесь есть один интересный нюанс, также позволяющий использование офшорной схемы: при необходимости можно оформить дом или квартиру на офшорную компанию и указать свое имя в списке ее соучредителей. При этом вы с одной стороны не афишируете свое имущество и избегаете внимания налоговых органов в своем государстве, а, с другой – получаете возможность оформить долгосрочную визу или вид на жительство в выбранной для жизни стране.

Как реализуется оформление сделок с недвижимостью через иностранные компании (офшоры)

В принципе, оформление сделок с недвижимостью в офшоре возможно в любом государстве, предоставляющем налоговые льготы и/или не взимающем налоги с доходов от владения недвижимостью. Вы, к примеру, можете купить квартиру в Киеве и зарегистрировать ее на офшорную компанию на Багамах.

Однако наиболее популярными государствами как для приобретения недвижимости, так и для заключения сделок такого рода у нас считаются ряд крупных европейских государств (в т. ч. Великобритания) и Кипр.
Данная схема работает следующим образом.Во-первых, вы выбираете юрисдикцию.

На этом этапе нужно учесть возможные риски, особенности законодательства данного региона, в частности – вероятность получения налоговых льгот, экономическую и политическую стабильность региона и пр.Во-вторых, открываете собственно компанию. При необходимости – регистрируете ее на номиналов, чтобы ваше имя не фигурировало в регистрационных документах.

Таким образом вы становитесь владельцем компании без внесения ваших данных в ее регистрационные документы.

После этого, приобретая недвижимость, вы регистрируете ее на ваш офшор.

Возможные риски использования офшоров

Поскольку ключевым фактором применения «офшорной» схемы является именно конфиденциальность, в первую очередь мы рекомендуем вам оценить возможные риски по раскрытию ваших личных данных.

Это возможно при внесении изменений в корпоративное законодательство выбранного государства, а также в случае работы с недобросовестными регистрационными агентами.

Поэтому в работе с офшорами во всех случаях рекомендуется использовать профессиональных регистраторов, одним из которых является Global Corporate Consulting.

Мы работаем только с проверенными регистрационными агентами, а также следим за всеми изменениями офшорной политики как в мире в целом, так и в отдельно взятых регионах и государствах.Еще один момент, на который обязательно стоит обратить внимание: степень сложности оформления компании в конкретном регионе.

К примеру, в классических офшорах компании открываются легко, быстро и не требуют присутствия владельца. В то же время в низконалоговых юрисдикциях регистрационные документы зачастую подлежат тщательной проверке и должны быть правильно оформлены, а открытие компании зачастую невозможно без присутствия бенефициара.

Индивидуальную консультацию о выборе оптимального для вас варианта офшора вы можете получить, связавшись с нами по скайпу.

Источник: http://offshore-ltd.ru/poleznaya-informatsiya/preimyshestvo-ispolzovania-offshore-dlya-vladeniya-nedvizhimostju/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.