+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Отчет об оценке доли в квартире пример

Содержание

Оценка доли в квартире

Отчет об оценке доли в квартире пример

Довольно спорным вопросом при оценке квартиры является оценка доли в квартире.

Наибольшим заблуждением непосвященного человека является то, что якобы стоимость 1/2 доли квартиры должна быть равна половине стоимости целой квартиры — это глубокое заблуждение несоответствующее действительности.

Следует различать понятия доли и части квартиры, и конечно же части денег, которую Вы получите при совместной одновременной продаже всеми собственниками.

При оценке стоимости доли в квартире ценообразующими факторами, влияющими на ее стоимость, являются такие, как размер доли, существенна ли она; общее количество дольщиков квартиры, а также лиц зарегистрированных и проживающих в квартире; доступ в квартиру; характер, взаимоотношений с другими собственниками (возможность вселения, возможность фактического пользования долей для проживания), наличие несовершеннолетних детей или недееспособных лиц и т.п.

Доли, соответствующие или превышающие метраж отдельной комнаты в квартире, имеют большую стоимость, чем те, которые составляют часть одной из комнат, и стоимость 1 кв.м. такой доли вероятнее всего будет дешевле на 20-40%, чем стоимость 1 кв.м. всей квартиры.

Стоимость доли, составляющей только часть самой маленькой по площади комнаты в квартире, колеблется от 50 до 80 % от реальной стоимости части квартиры.

Оценка доли в однокомнатной, двухкомнатной и многокомнатной квартире — работа Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ»! Для проведения оценки доли в квартире необходимо связаться с оценщиком, уточнить стоимости услуги по оценке доли квартиры и предоставить комплект документов для проведения оценки.

Как оценить долю в квартире? Ответ прост! Для определения стоимости объекта оценки с учетом всех ценообразующих факторов и оперативной подготовки отчета об оценке доли квартиры, содержащего качественную и достоверную информацию, предлагаем обратиться в Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ». Принципы Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» – качество, оперативность, достоверность.

Оценка части квартиры — это довольно сложный процесс, даже для профессионала. Правильно определить стоимость части квартиры под силу далеко не каждому, даже весьма искушенному эксперту в этой области, не говоря уже о специалистах в смежных областях.

Отличие доли квартиры от ее части в том, что доля в квартире подразумевает часть всех помещений квартиры: часть коридора, часть кухни, часть жилой комнаты, часть лоджии (балкона) и пр.

По действующему законодательству, например, часть квартиры — жилое помещение (ЖК РФ), а определения доли в квартире или дома действующее законодательство не содержит.

Оценка доли. Сейчас рынок долей просто перенасыщен изначально не продаваемыми вариантами, которые выставлены по завышенным ценам. Это произошло по причине того, что таким делом, как оценка доли, стали заниматься все, кому не лень.

Заканчивается эта история иногда тем, что собственник доли в квартире начинает самостоятельно искать покупателя на свой товар, и конечно же, потеряв много месяцев, начинает обзванивать найденные в интернете фирмы, которые реально могут выкупить долю квартиры.

Поэтому, чтобы не сталкиваться с такими ситуациями, обращайтесь к квалифицированным специалистам — оценщикам!

Отчет об оценке доли квартиры

Отчет об оценке доли квартиры – документ доказательственного значения, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством, может быть использован для принятия важных и нужных решений.

 В практике ошибочно, иногда называют отчет об оценке доли квартиры — акт оценки доли квартиры или справка об оценке доли квартиры (бланк оценки доли квартиры).

 Данное определение не используется оценщиками, так как действующее законодательство об оценочной действительности не содержит такого понятия как акт оценки стоимости доли квартиры, справка об оценке доли квартиры или бланк оценки доли квартиры.

Отчет об оценке доли квартирыможет быть подготовлен в Калининградском бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» после детального ознакомления с документами на объект оценки, анализа рынка объекта оценки, выявления ценообразующих факторов, влияющих на объект оценки, расчета стоимости объекта оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов, согласования результатов оценки и вывода итоговой величины стоимости.

Срок действия отчета об оценке доли квартиры действующим законодательством РФ не установлен, но согласно п. 26 Федерального стандарта оценки »Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.

2007 N 256 «итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев»

Результатом работы оценщика в данном случае будет отчет об оценке доли квартиры, в котором будет отражена наиболее вероятная цена, по которой доля квартиры может быть продана на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Стоимость услуг по оценке доли квартиры

Сколько стоит оценка доли квартиры? В настоящее время Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» проводит лояльную ценовую политику в отношении услуг по оценке долей квартир в Калининграде и Калининградской области.

Стоимость услуг оценщика доли квартиры можно получить обратившись непосредственно к специалистам, оценщикам Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ».

 Оценка стоимости доли квартиры зависит от объекта оценки, цели оценки, сроков подготовки отчета об оценке.

Цена услуг оценки доли квартиры может быть определена после ознакомления оценщика Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» с документами на объект оценки.

Документы для оценки доли квартиры

  1. Правоустанавливающие документы на долю квартиры
  2. Документы на квартиру, отражающие технические, количественные, качественные характеристики
  3. Сведения о Заказчике оценки:
  • для юридических лиц: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
  • для физических лиц: Ф.И.О. Заказчика; контактный телефон; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Перечень документов для оценки доли квартиры носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с объектом оценки и целями оценки.

Документы необходимые для оценки доли квартиры предоставляются удобным для Вас способом по результатам согласования с оценщиком.

Фирма по оценке доли квартиры

Где оценить долю квартиры? В настоящее время рынок услуг оценки долей квартир Калининградского региона представлен значительным количеством оценочных организаций и оценщиков, осуществляющих оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой.

 Фирмы по оценке долей квартир вносят существенный вклад в развитие оценочной деятельности. Наши оценщики квартир убеждены, что лучшей среди равных из перечня оценочных организаций по оценке долей квартир, несомненно, является Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ».

Где можно оценить долю квартиры? Для разъяснения текущих вопросов касательно процедуры оценки доли квартиры, документов, необходимых для оценки доли квартиры и возможных вариантах их предоставления, предлагаем обратитсяв фирму независимой оценки долей квартир, Калининградское бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ»

Где заказать оценку доли квартиры? Если Вам требуется определить стоимость доли квартиры или ее части в городе Калининграде или Калининградской области или Вы хотите сделать оценку доли квартиры, советуем обратиться к высоко специализированным оценщикам по адресу Калининградского бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ»

Где найти оценщика долей квартиры? Оценщики по оценке долей квартир в Калининградском бюро «ОЦЕНКА И КОНСАЛТИНГ» охватывают весь спектр оценочных услуг. Оценка объектов — наша работа! Приходите к нам и мы Вам поможем.

По теме оценка доли в квартире:

Источник: http://ocenka-ru.biz/object-of-an-assessment/apartment-assessment/kvaritra-share-assessment/

Отчет стоимость доли в квартире

Отчет об оценке доли в квартире пример

Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях.

Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. При несогласии одного из собственников он может требовать определения рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).

Наша компания предоставляет квалифицированные профессиональные услуги по оценке жилья в Москве и Московском регионе уже более 15 лет. Мы проводим как обязательную, так и инициативную оценку.

Независимая оценка доли в квартире в москве и московской области

Доля в квартире – это не обособленная часть, не отдельная комната, а правовое понятие, не привязанное к квадратным метрам площади. Каждый из владельцев имеет право на распоряжение своей долей с согласия остальных дольщиков или по принуждению согласно постановлению суда.

Выставляя свою долю на открытую продажу, собственник обязан получить официальный отказ от остальных совладельцев на первоочередное право выкупа.
Потенциальный покупатель должен проверить наличие таких документов.

Чтобы максимально упростить себе задачу при проведении любых операций, связанных с определением стоимости доли в квартире, выполнить все оперативно и согласно закону, необходимо обратиться за помощью к профессионалам нашей компании «НЭО Вега».

Оценка стоимости доли в квартире

Только в этом случае Вы сможете получить полностью 2 000 000 руб. (из примера) В том случае, если продается только доля квартиры, ее рыночная стоимость обычно МЕНЬШЕ, чем арифметическая часть от рыночной стоимости квартиры.

Это связано с несколькими факторами: 1. При покупке доли в квартире покупатель приобретает определенные трудности при определении порядка пользования квартирой.

Зачастую вопрос определения порядка пользования выносится на рассмотрение в судебные органы.

2. При покупке доли в квартире покупатель заведомо соглашается на то, что будет проживать в одной квартире с посторонними людьми, которые часто не питают к покупателю положительных эмоций. Это накладывает определенные моральные трудности на покупателя при пользовании своим имуществом.

8-495-233-84-42

Внимание При проведении оценки доли в квартире специалист оценочной компании принимает во внимание два фактора, которые имеют решающее значение для оценки комнаты как таковой.

Прежде всего, если в квартире доля гражданина выделена в натуре (она может включать в себя как несколько комнат, так и одну комнату), то оценщик определяет стоимость именно этих помещений (отдельного помещения).

В данном случае используется обычно сравнительный подход для оценки комнаты, который базируется на сведениях имеющегося анализа рынка недвижимости.
Документы для оценки доли в праве: Для нотариуса/для наследства ▼ 1. Свидетельство о собственности: 2.

Кадастровый паспорт (необязательный документ): 3. Свидетельство о смерти собственника или справка от нотариуса: 4.
Паспорт наследника (разворот): Для ипотеки ▼ 1.

Особенности оценки доли в квартире при продаже, покупке, выкупе доли

Есть конечно исключения, к примеру доли в квартирах где сособственники не проживают, в силу того что купив такую долю в квартире, можно единолично пользоваться всей квартирой.

Или к примеру владелец доли в квартире занимает комнату, на основание судебного решения которым за долей она закреплена, в таком случае доля оценивается практически как комната, доже если это к примеру 1/3 в 2-х комнатной квартире.

Оценка доли в квартире, требует очень грамотного и досконального изучения всей сложившейся ситуации. Не маловажную роль имеет не только стоимость квартиры и наличие другого жилья у сособственников, но и то в результате чего образовались доли в квартире.

Обращайтесь по поводу оценки долей только в компании которые занимаются именно долевой собственностью. Не обращайтесь в агентства которые не специализируются на продаже долей.

Особенности оценки доли в квартире

Важно А при судебных разбирательствах в силу норм действующего законодательства, для вынесения решений рассматривается только рыночная стоимость активов.

Таким образом, специалисты оценочной компании «Центр Делового Консультирования» при оценке долей основываются на сделках по продаже именно долей в квартирах. Все указанные выше факторы находят отражение в Отчетах об оценке, подготовленных нашими специалистами.

Ведь, чем точнее охарактеризован объект, тем точнее будет его оценка.
Как видно из написанного выше, независимая оценка доли в квартире является важной составляющей разного рода судебных споров и в этой связи очень важным становится правильный выбор независимого Оценщика.

Оценочная деятельность специалистов «Центра Делового Консультирования» ведется с соблюдением всех норм законодательства, регламентирующего оценочную деятельность.

Оценка доли в квартире, факторы, влияющие на её стоимость

  • Стоимость доли в квартире пропорциональна стоимости квартиры и размеру доли.
  • Стоимость доли в квартире меньше величины, пропорциональной размеру доли и стоимости квартиры.
  • Специалисты ООО «Центр Делового Консультирования» придерживаются второго мнения и основываются на следующем:
  • Сравнительный анализ предложений и сделок по продаже долей в квартирах, проведенный нашими специалистами совместно с агентством недвижимости «Московская Городская Служба Недвижимости» показал, что стоимость ½ доли в квартире не равна рыночной стоимости квартиры, деленной пополам, а примерно на 30-50 процентов ниже.
  • Покупка доли в квартире не означает для покупателя возможности пользоваться всей жилой площадью наравне с другими собственниками квартиры в пропорции, равное его доле.

Пример:При покупке ½ доли в двухкомнатной квартире с жилыми комнатами площадью 13 кв.

Оценка доли в квартире

В целом механизм проведения экспертизы специалистами не отличается от других видов оценки недвижимости, но есть несколько важных нюансов.

Многие владельцы доли в квартире ошибочно предполагают, что цена на нее определяется делением рыночной стоимости квартиры на число имеющихся долей.

На самом деле такой вариант реален только в том случае, если квартира будет продана, а вырученные средства разделены между дольщиками соответственно размеру их долей.

Во всех остальных случаях формула определения стоимости доли усложняется.

Доля в квартире стоит гораздо меньше, чем аналогичной квадратуры отдельная квартира, так как покупатель получает не индивидуальное жилье, а по сути коммунальное со всеми вытекающими из этого неудобствами. Стоимость доли, которая превышает квадратуру одной комнаты, будет существенно выше той, что является лишь частью комнаты.

Как же рассчитать стоимость доли в квартире? Наиболее правильная формула будет выглядеть следующим образом: РС доли = РС квартиры*Р доли*(1-К), где РС доли – рыночная стоимость доли в квартире, РС квартиры – рыночная стоимость квартиры, в которой оценивается доля, Р доли – размер доли, К – коэффициент, отражающий не ликвидность доли в квартире.

Размер коэффициента К – оценщики определяют расчетным путем. Каков размер коэффициента на не ликвидность и от чего он зависит? Размер понижающего коэффициента на не ликвидность при оценке доли в квартире зависит от нескольких факторов: 1. Размер доли2. Количество комнат в квартире, в которой оценивается доля3.

Юридическая возможность определения порядка пользования комнатой и т.п. Размер коэффициента обычно определяется в интервале от 10 до 50%. Хотя в практике оценки мы встречали коэффициенты на не ликвидность, выходящие за указанный интервал.
*1/3 = 2 000 000 руб.

Такой способ оценки актуален, если продается не доля, а вся квартира, а деньги от продажи квартиры делятся между со собственниками пропорционально принадлежащим им долям.

Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками.

Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят значительно дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади).

Величина дисконта к стоимости квадратного метра зависит от размера доли и иных факторов, в среднем этот дисконт может составлять около 25-35%.

В ситуациях, если доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), то следует оценивать ее реальную рыночную стоимость. Копии документов можно переслать по электронной почте уже в процессе работы по оценке или перед выездом нашего специалиста на объект.

Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками.

Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий.


В среднем этот дисконт составляет около 35-50%. Подробнее о расчете дисконта при оценке доли в квартире… Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры.

Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли.

Источник: http://advocatus54.ru/otchet-stoimost-doli-v-kvartire/

Процедура оценки доли в квартире и ее особенности

Отчет об оценке доли в квартире пример

Оценка доли в квартире – это важный этап в совершении продажи или обмена недвижимости.

Определение размера доли и оценка ее рыночной стоимости имеют свою специфику, справиться с которой могут только специалисты.

Итак, давайте более детально рассмотрим, как рассчитывается доля в квартире, что способно повысить или понизить стоимость, а также сколько стоит эта услуга и где ее можно заказать.

Зачем нужна оценка?

В отличие от стандартной продажи, оценка доли недвижимости, поиск клиентов и многие другие этапы совершения сделки, будут значительно проблематичней.

Вызвано это следующими особенностями:

  • не многие граждане желают проживать на одной площади с посторонними людьми;
  • в некоторых случаях совладельцы могут всячески препятствовать продаже недвижимости и создавать негативную репутацию собственнику;
  • стоимость зависит не только от самой недвижимости, но и совладельцев, состояния общих помещений и т.д.

Внимание! Конечно же, если выкуп доли недвижимости совершает один из совладельцев, то процедура оценки и многие другие особенности данной сделки будут значительно упрощены. Также не стоит забывать о преимущественном праве совладельцев на выкуп недвижимости (статья 250 ГК РФ).

Оценка доли недвижимости может понадобиться если владелец планирует:

  • застраховать жилье;
  • передать право собственности на свою часть недвижимости;
  • использовать часть квартиры в качестве уставного капитала компании;
  • оплатить имущественные обязательства недвижимостью;
  • использовать квартиру в качестве залога, при оформлении кредита или ипотеки.

Чтобы совершить оценку комнаты, не обязательно производить оценку всей квартиры. Эти две процедуры никаким образом не взаимосвязаны между собой.

Документы

Цена доли в квартире определяется не только при личном осмотре недвижимости, но и при изучении документации на жилье.

Как узнать приватизирована ли квартира?

Как правило, специалист, производящий оценку, просит предоставить ему следующий пакет документов:

  • выписка о наличии/отсутствии обременений на квартиру;
  • документы из БТИ (справка о прописанных гражданах);
  • копия свидетельства о праве собственности из Росреестра;
  • персональные документы (паспорт, свидетельство о браке/разводе);
  • документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорта);
  • правоустанавливающие документы;
  • план перепланировки, утвержденный кадастровым инженером.

Данный список является стандартным. Чтобы предоставить полный пакет бумаг, необходимо вначале проконсультироваться и уточнить, что именно потребуется для оценки.

Кто проводит оценку?

Оказание таких услуг осуществляется специализированными компаниями, которые совершают независимую оценку недвижимости. В результате изучения документов, владельцу предоставляется отчет с детальным описанием каждого этапа.

Прежде, чем обращаться в выбранную частную компанию, необходимо убедиться в том, что:

  • организация имеет государственное разрешение оказывать данный вид услуг;
  • компания является членом СРО (саморегулирующейся организации оценщиков).

Важно! Перед тем, как начать проводить оценку недвижимости, нужно уточнить, является ли квартира «незначительной» или нет. Если у продавца есть другое жилье, то остальные совладельцы могут через суд обязать субъекта продать долю им.

Многие владельцы считают, что оценка совершается следующим образом: рыночная стоимость квартиры умножается на долю. Данное предположение ошибочно, потому как многие факторы при такой оценке просто упускаются.

Профессионально оценить долю в квартире способен только специализированный оценщик, который сможет учесть все положительные и негативные аспекты жилья.

Чтобы, оформить качественную оценку, необходимо учитывать следующие особенности этого процесса:

  1. Фактическая стоимость доли будет меньше, чем полученная сумма от рыночной стоимости квартиры.
  2. При совершении оценки учитывается не только рыночная стоимость, но и многие другие факторы.
  3. Перед тем, как начать расчет, необходимо определить следующие показатели:
  • РСК – стоимость квартиры;
  • РД – размер доли;
  • К – уменьшающий коэффициент.
  1. После того, как все данные будут получены, необходимо совершить расчет по следующей схеме: (РСК х РД) х К = РСД.

Правоустанавливающие документы: виды, срок годности

Понижающий коэффициент зависит от того:

  • сколько комнат в квартире;
  • сколько семей проживают в недвижимости;
  • в каком году была построена квартира;
  • на каком этаже расположено жилье;
  • какой размер доли отчуждается в соотношении со всей квартирой и т.д.

Именно для получения этого показателя необходимы услуги оценочной компании.

Пример: Итак, давайте рассмотрим пример совершения оценки 1/3 двухкомнатной квартиры, расположенной в центре Москвы. Рыночная стоимость этой недвижимости 8 000 000 рублей.

Проводим расчет: 8 000 000 рублей х 1/3 квартиры = 2 640 000 рублей. Далее, нужно определить уменьшающий коэффициент. Он может составить как 0,4, так и 0,8 от стоимости доли. Возьмем средний размер – 0,6.

Проводим подсчет 2 640 000 х 0,6 = 1 584 000 рублей.

Что понижает цену?

Перед тем, как определить стоимость доли в квартире, нужно обратить внимание на факторы, которые способны занизить стоимость недвижимости.

Особое влияние на цену могут оказать:

  • возможность свободно посетить недвижимость, которая оценивается;
  • отношения между владельцами недвижимости (наличие/отсутствие конфликта);
  • количество и размер комнат в квартире (отсутствие отдельных комнат может сказаться на стоимости квартиры);
  • количество прописанных и фактически проживающих субъектов (чем больше людей живет в квартире, тем ниже будет цена);
  • наличие детей-совладельцев;
  • состояние ремонта и изношенность здания;
  • размер доли (если это преимущественная часть, то цена будет значительно выше, а вот 1/3 или ¼ квартиры может быть продана только по заниженной цене);
  • вид здания (общежитие, муниципальная квартира, хрущевка и т.д.)
  • отсутствие транспортной развязки, школ, детских садов, супермаркетов и т.д.

Если некоторые пункты исправить владелец не сможет, к примеру, изменить расположение здания, то сделать косметический ремонт в квартире не составит труда.

Что повышает цену?

Существуют также определенные критерии, оценка которых может повысить стоимость доли в квартире.

Что такое закладная на квартиру при ипотеке?

К ним относятся:

  • хорошие соседи и минимальное количество совладельцев;
  • удачное расположение здания и комфортная этажность;
  • возможность использовать комнаты, как отдельные помещения (по типу коммунальной квартиры);
  • возможность свободно осмотреть здание для оценки и покупки;
  • наличие хорошего ремонта во всем помещении.

Если найти покупателя на обычную недвижимость владельцу не составит труда, то для продажи доли в недвижимости потребуется много усилий и времени. Мало кто желает стать владельцем недвижимости, где он не сможет спокойно проживать, а потому даже низкая стоимость не всегда привлекает потенциального покупателя.

Помимо оценки недвижимости, владелец доли может столкнуться с судебными разбирательствами из-за несогласия совладельцев отчуждать часть недвижимости. Также могут возникнуть трудности при поиске и продаже квартиры из-за преимущественного права на покупку.

Если при оценке квартиры владелец может самостоятельно сориентироваться в стоимости идентичных зданий и определить примерную цену, то оценку доли лучше заказать у специалиста.

Он не только детально изучит все особенности недвижимости, но и определит степень влияния каждой из них на цену. Важно понимать, что при оценке учитывается и здание, и юридическая история недвижимости, и нынешнее состояние. Определить примерную стоимость и предугадать влияние коэффициента на цену самостоятельно довольно трудно.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/osobennosti-otsenki-doli-v-kvartire.html

Отчёт об оценке квартиры — правила оформления экспертного заключения о стоимости объекта жилой недвижимости

Отчет об оценке доли в квартире пример

Банкиры, судьи, организаторы аукционов, чрезвычайно трепетно относятся к оценке квартиры, которая будет залогом, предметом иска или торга.

Отчёт об оценке – не просто набор сшитых вместе бумажек, а документ, в котором определена реальная стоимость квартиры, по мнению независимого специалиста.

Предмет сегодняшней статьи – развёрнутый обзор содержания и порядка оформления отчёта об оценке недвижимости в целом, в том числе квартиры.

Отчёт об оценке квартиры — что это такое?

Это заключение о стоимости имущества, подготовленное оценщиком для определённых заказчиком целей в виде отчёта. Отчёт имеет внятную структуру и содержание. Порядок его оформления отрегулирован законом «Об оценочной деятельности».

Кто может быть оценщиком?

В оценке квартиры, мы все считаем себя знатоками. Отчасти, это правда. Но вряд ли кто-то, не имея специальных знаний, возьмётся оценить земельный участок, здание, производственный объект, торгово-развлекательный комплекс, сооружение и т. п.

Официально выражать своё мнение по поводу стоимости объекта может только компетентный человек, который:

  1. Прошёл специальное обучение, сдал экзамен и получил квалификационный аттестат;
  2. Оплатил вступительный взнос и стал полноправным членом СРО оценщиков;
  3. Купил полис страхования своей деятельности на сумму от 300 000 руб.

Цель оценки обязательно сообщается оценщику.

Физическое лицо, отвечающее всем этим требованиям является оценщиком. Он может на законных основаниях заниматься оценочной деятельностью, подготавливать и предоставлять отчёт об оценке заказчику.

Недвижимость, которую можно оценить

К объектам, подлежащим оценке в сфере недвижимости, причисляются:

  • земли любого назначения;
  • нежилые здания и помещения в них;
  • жилые дома, квартиры, комнаты;
  • сооружения;
  • иные недвижимые вещи.

Цели оценивания

Для чего нужно оценивать квартиру? Определить рыночную стоимость квартиры на текущий момент требуется в самых разных жизненных ситуациях.

К ним относятся:

  • Оценка квартир на продажу из муниципального и государственного жилищного фонда с аукциона для определения стартовой цены;
  • Покупка жилья с привлечением кредитных средств (ипотека). Квартира становится предметом залога возврата займа (как происходит оценка квартиры при ипотеке подробнее здесь);
  • Страхование квартиры;
  • Раздел имущества при бракоразводном процессе;
  • Определение стоимости наследственной массы;
  • Оценка доли в квартире для продажи сособственникам или посторонним;
  • Признание права на квартиру в судебном порядке.

Цель оценки обязательно сообщается оценщику. Связано это с тем, что при разных целях есть свои особенности оценки. Например, если квартира оценивается в качестве залога, то кроме рыночной, определяется ещё и ликвидационная стоимость.

Оценка квартиры

Оценка квартир — это последовательность действий, приводящая к определению её рыночной или иной стоимости на определённую дату. Начинается процесс с получения оценщиком заявки от заказчика на оценку квартиры. На выходе — оформленный в должном порядке отчёт с итогом оценки. Кратко рассмотрим ход действий.

Заявка

Выбрав оценщика, заказчик подаёт ему заявку на проведение оценки. Заявка является основанием для заключения договора на оказание оценочных услуг.

Поэтому она должна содержать следующую информацию:

  • наименование и контактные данные заказчика;
  • адрес квартиры;
  • цель оценки и вид определяемой стоимости.

Договор на оказание оценочных услуг

Получив заявку, оценщик подготавливает проект договора на оказание услуг, предварительно запросив у заказчика правоподтверждающие и технические документы на квартиру.

Оценщик может приступить к работе только после:

  • Получения документов от заказчика;
  • Согласования условий договора (сроков исполнения, цены договора, порядка расчётов);
  • Подписания договора сторонами.

Договор является основанием для оценочных мероприятий.

Максимальный срок для предоставления отчёта об оценке квартиры не превышает одной недели. На практике – это 2-3 дня.

Выход на объект

Зачем оценщик выходит на объект? Ведь всю информацию о квартире можно получить из технической документации, со слов заказчика, из предоставленных фото. Профессионал, дорожащий своей репутацией, никогда не позволит себе такого. Почему?

Для этого есть три серьёзных причины:

  1. Заказчиком могут быть сознательно представлены фотографии другой квартиры со сходной планировкой;
  2. Оценщик должен исключить наличие незаконной перепланировки, ведь техдокументация могла быть изготовлена и полгода, и десять лет назад. За это время все могло измениться;
  3. Оценщик опытным взглядом должен оценить инфраструктуру района, состояние придомовой территории, самого дома.

Т.е. задача оценщика на выходе, составить своё мнение о квартире и зафиксировать ценообразующие факторы.

Обработка информации

После осмотра объекта, специалист приступает к сбору и обработке дополнительной информации, находясь в своём офисе. Это, так называемые, камеральные работы.

В это понятие включают:

  • Анализ общей экономической ситуации в регионе;
  • Сбор и анализ информации о ситуации на рынке недвижимости в регионе и населённом пункте;
  • Подбор материалов по инфраструктуре района, где находится квартира;
  • Определение подходов (обычно используется сравнительный подход в оценке недвижимости) и методов оценки;
  • Подбор объектов аналогов;
  • Проведение расчётов;
  • Выводы о размере стоимости квартиры;
  • Оформление отчёта об оценке.

Оформление отчёта об оценке недвижимости

Отчёт об оценке – это итоговый документ, выполненный в бумажном виде или на электронном носителе (часто в двух видах), и содержащий результаты проведённых исследований с заключительным выводом о стоимости оцениваемой недвижимости.

Отчёт должен быть составлен согласно требованиям федеральных стандартов оценки и нормативных правовых актов. Сделанный в отчёте вывод должен быть таким, чтобы он мог трактоваться только однозначно.

Структура и содержание

В статье 11 закона «Об оценочной деятельности» названы общие требования отчёта. Структуру отчёта формируют его разделы. Наполненные данными разделы составляют его содержание.

Обязательная информация, включаемая в отчёт:

  • дата проведения оценки;
  • применённые в отчёте стандарты;
  • цели и задачи проведения;
  • дата отчёта и его порядковый номер;
  • основание для оценки;
  • сведения об оценщике (ФИО, контактные данные, сведения о членстве в СРО);
  • точное описание квартиры и документов, содержащих её количественные и качественные параметры;
  • перечень использованных данных, а также указание источников их получения, описание принятых в ходе оценки допущений;
  • порядок определения стоимости квартиры и её окончательный размер, ограничения и пределы применения полученного результата;
  • пр. сведения для верного истолкования результатов;
  • иные сведения, которые специалист сочтёт существенными для обоснования применённого метода расчёта стоимости объекта.

Пример и образец отчёта можно скачать здесь.

К отчёту прилагаются:

  • Копии документов, позволяющих специалисту осуществлять оценочную деятельность;
  • Правоустанавливающие документы на квартиру;
  • Технические документы на объект и фотоматериалы.

Оформление

Изготовленный в бумажном виде, отчёт нумеруется постранично, прошивается, скрепляется подписью оценщика и его личной печатью.

Отчёт, сформированный в электронном виде, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика.

Сколько стоит отчёт об оценке, и на чём основывается стоимость?

Основными параметрами, от которых зависит сколько придётся заплатить за оценочные услуги, являются:

  1. Сроки проведения (доплата за срочность может составлять до 50% от обычной стоимости);
  2. Регион местонахождения квартиры (в городах-миллионниках отчёт стоит дороже на 20%-40%, чем в регионах);
  3. Категории жилья (комната в коммуналке, стандартная квартира, студия, апартаменты и т.д.).

Стоимость оценки стандартной квартиры с предоставлением отчёта, составляет не более 2000-3000 рублей.

Порядок расчётов оговаривается в договоре на оказание оценочных услуг и может происходить в виде:

  • 100% предоплаты при подписании договора;
  • внесения частичной оплаты (аванса) при подписании договора, и проведения окончательных расчётов по окончании работ.

Выполнение сторонами обязательств друг перед другом по договору на оценку подтверждается подписанием акта оказанных услуг.

Срок достоверности

Если после даты проведения оценки прошло более полугода, установленная в её ходе стоимость квартиры не может считаться достоверной, она утрачивает актуальность. Оценщик всегда указывает эту информацию в отчёте. Поэтому, указание даты оценки в отчёте чрезвычайно важно.

Несправедливая оценка

Часто при спорах о правах на недвижимость, противные стороны не могут прийти к соглашению о её справедливой рыночной стоимости. Порой нанимают разных оценщиков. Если стоимость квартиры по разным отчётам отличается значительно, то данный спор разрешается в судебном порядке.

Кроме этого, может быть проведена экспертиза отчёта, которая подразумевает формирование мнения экспертов СРО в отношении отчёта, подписанного членом СРО. Производится она на добровольной основе между заказчиком и экспертом, и не является контролирующей оценщика мерой. Но положительное или отрицательное заключение по отчёту, может быть использовано заказчиком в суде.

Дополнительно смотрите видео о порядке оценки квартиры и формировании отчёта:

Жизнь порой непредсказуема. И грамотная оценка квартиры может понадобиться в самый неожиданный момент. Поэтому выбор хорошего, и действительно независимого специалиста, очень важна.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/otchet.html

Отчет об оценке квартиры (пример)

Отчет об оценке доли в квартире пример

Данный Отчет об оценке должен рассматриваться как цельный документ. Приложения являются неотъемлемой частью данного Отчета. Структура Отчета соответствует логике проведения процедуры оценки.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, объяснены профессиональные термины и указаны источники использованной информации.

Второй раздел Отчета посвящен анализу собранной информации по внешним и внутренним источникам; дано описание и характеристика объекта оценки, приведен анализ рынка; сделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Третий раздел посвящен непосредственно определению рыночной стоимости объекта оценки.

Выводы, содержащиеся в данном Отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, телефонных интервью, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах Отчета.

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный подход.

Основные факты и выводы приведены в таблице ниже.

Таблица 1. Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объект оценки – квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

5 комнат. 

Состояние квартиры – под отделку. 

На дату оценки квартира не эксплуатируется.  

Результаты оценки, полученные при использовании подходов к оценке

Затратный подход: не использовался. 

Сравнительный подход: 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС. 

Доходный подход: не использовался. 

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки

27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без НДС 

2. Исходные данные для проведения оценки

Таблица 2. Исходные данные для проведения оценки

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

Договор на оценку №ОД-01-01 от 12 марта 2010 года, Задание на оценку (Приложение №1 к Договору на оценку).

Собственник объекта оценки

Иванов Петр Васильевич, российский паспорт 11 11 111111, выдан 01.01.2001  г. Москва  ОВД Клязьмино.

Применяемые стандарты оценки

Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Объект оценки

Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Дата осмотра

Осмотр не производился

Дата оценки

19 марта 2010 года.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Задачи проведения оценки

Определение рыночной стоимости  объекта оценки для внесения в уставный капитал

Остаточная балансовая стоимость

Нет данных.

Номер, дата составления отчета

№25-03/2010 от 19 марта 2010 года

Форма отчета

Письменная, полный развернутый отчет

График проведения оценки

С 18 марта 2010 года по 19 марта 2010 года


3. Задание на оценку

Квартира, общей площадью 194,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

 (наименование)

Характеристики объекта:

Пятикомнатная квартира на 11 этаже, состояние – под отделку.

  1. 2.      Имущественные права на объект:

 (указать какое право: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, пользования…),

на основании

свидетельства о государственной регистрации права серия 11 АК № 111111 от 01.01.2001 г.

 (указать правоустанавливающие документы)

Определение рыночной стоимости

  1. 4.      Предполагаемое использование результатов оценки

Для внесения в уставный капитал

  1. 5.      Ограничения, связанные с использованием результатов оценки

Результат оценки достоверен только в целях вышеуказанного предполагаемого использования (пункт 4 Задания на оценку).

  1. 8.      Срок проведения оценки:

5 (Пять) рабочих дней с даты оплаты услуг или с даты предоставления всех необходимых сведений и документов для проведения оценки, в зависимости от того, какая дата наступила позднее.

  1. 9.      Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценки:
    1. 1.      В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов.
    2. 2.      Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.
    3. 3.      Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.
    4. 4.      От Исполнителя и Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
    5. 5.      Отчет об оценке предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной назначением настоящей оценки. Использование результатов отчета об оценке по другому назначению будет некорректно.
    6. 6.      Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.
    7. 7.      При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Исполнителях не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
    8. 8.      Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке и настоящим Заданием на оценку.
    9. 9.      Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки, Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

10.  Прочие допущения и ограничения, обусловленные спецификой конкретного объекта оценки, выбранными методами оценки и прочими факторами, приведены в п. 5 Отчета.

11.  Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

  1. 10.       Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении Отчета

Источник: https://www.top-ocenka.com/ocenka-otchet1.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.